- 2026. augusztus 25-től új rendszer lép életbe. Az új urbanisztikai és építésügyi törvénykönyv ettől a naptól alkalmazandó; a hatálybalépéshez nem kell megvárni a végrehajtási normák elfogadását.
- Az engedélyezés már nem két kategóriára épül. A törvénykönyv négy eljárási szintet különböztet meg: vannak munkák, amelyek engedély és bejelentés nélkül elvégezhetők, más esetekben elhelyezési vélemény, bejelentés vagy építési engedély szükséges.
- Új köztes eljárás a bejelentés. Ilyenkor nem kell építési engedélyt kérni, de műszaki dokumentációt be kell nyújtani. A hatóság rendelkezésére álló 15 munkanapos határidőt további 15 naptári napos várakozás követi a munkakezdés előtt.
- Vidéken több kisebb építkezés egyszerűbb eljárás alá kerül. A törvény külön szabályokat állapít meg a 20, 50 és 150 m²-es kategóriákra, de a három mérethatár eltérő építménytípusokra és eltérő feltételekkel alkalmazható.
- Az engedély nélkül megépült építmények egy része rendezhető. Bizonyos, legfeljebb 150 m²-es családi házak és melléképületek esetében nincs külön szabályosítási határidő, más építményeknél viszont csak 2027. augusztus 25-ig nyílik erre lehetőség, tízszeres illeték mellett.
- A szabálytalan építkezés pénzügyi kockázata jelentősen nő. Az építési engedély nélkül végzett munkák bírsága 50 000 lejnél kezdődik, és súlyosabb esetben akár 1 millió lejig terjedhet.
Mikor kell engedély, mikor elég a bejelentés?
Korábban egy építési munkánál alapvetően azt kellett eldönteni, hogy szükséges-e építési engedély. Az új törvénykönyv ennél több lehetőséget különböztet meg: a tervezett munka négy eljárási kör egyikébe kerülhet.
Mit jelent a négy lehetőség?
| Eljárás | Mit jelent? | Mi kell hozzá? |
|---|---|---|
| Formaság nélküli munka 299. cikk | A törvényben tételesen felsorolt kisebb munkák – jórészt javítás és karbantartás – előzetes eljárás nélkül elvégezhetők. | Sem engedély, sem bejelentés. Néhány esetben viszont előzetesen tájékoztatni kell a hivatalt, tehát a „formaság nélkül” nem mindig jelent teljes ügyintézés-mentességet. |
| Elhelyezési vélemény 300. cikk | Néhány kisebb létesítményhez építési engedély helyett a hatóság véleményét kell megszerezni. | A hatóság elhelyezési véleménye (aviz de amplasare). Itt nem elég értesíteni a hivatalt: a jogosultságot a döntése alapozza meg. |
| Bejelentés 294–298. cikk | Egyszerűsített építési eljárás: engedélyt nem kell kérni, de ez nem puszta értesítés. | Formanyomtatvány, egyszerűsített tartalmú műszaki kiviteli terv és a törvényben előírt illetékek megfizetése (295. cikk (4) bek.). |
| Építési engedély 259. cikk | A főszabály szerinti teljes eljárás. Ide tartozik minden munka, amely az előző három körbe nem fér bele. | Urbanisztikai bizonylat, engedélyezési dokumentáció és a szükséges vélemények, majd maga az engedély. |
Az elhelyezési vélemény a legszűkebb kör: a 300. cikk tételesen sorolja fel, mire vonatkozik – kerékpártárolóra, elektromos töltőállomásra, hulladékgyűjtő pontra, alkalmi szabadtéri rendezvényre és a közterületre kihelyezett, legfeljebb 12 m²-es csomagautomatára. A cikk további fejezetei a másik három eljárást tárgyalják, mert a magántulajdonosokat elsősorban azok érintik.
Mi alapján dől el, melyik kell?
Az eljárást nem egyetlen szempont határozza meg. Ugyanaz a munka más eljárás alá eshet attól függően, hol és milyen épületen végzik.
Ha meglévő épületen dolgozol
Meglévő épület átalakításakor először azt kell megnézni, hogy a munka szerepel-e a formaság nélkül vagy a bejelentéssel végezhető munkák törvényi felsorolásában. Ha egyikben sem, főszabály szerint építési engedély kell.
A bejelentéssel elvégezhető munkákat a 294. cikk (2) bekezdésének b) pontja sorolja fel, tizenegy tételben.
Lakásból iroda, üzlet vagy műhely: nem ugyanaz az eljárás
Egy csíkszeredai tulajdonos más rendeltetésre szeretné használni a tömbház földszinti lakását. Falat nem bont, szerkezethez nem nyúl, csak a rendeltetést változtatná meg.
Ha iroda vagy üzlet lesz belőle, ahová ügyfelek járnak, elég a bejelentés: a 294. cikk (2) bekezdésének b) pontja ezt a két funkciót nevesíti, közönségforgalom mellett. Hiánytalan bejelentés esetén a 15 munkanapos hatósági határidő lejárta után további 15 naptári napot kell várni a munkakezdésig.
Ha viszont műhelyt, raktárt vagy vendéglátóhelyet nyitna, az kiesik a felsorolásból, és építési engedélyt kell kérnie – akkor is, ha egyetlen falat sem mozdít meg. Az eljárást ebben az esetben az új rendeltetés határozza meg, nem az, hogy történik-e tényleges építési beavatkozás.
Védett övezetben jóval szűkebb a bejelentéssel végezhető munkák köre mi fér bele, és mit kell hozzá beszerezni
Részletek mely munkák férnek bele, és mit szab meg a hozzájárulás
Ide tartozik a külső vakolat- és felületjavítás azonos anyaggal, színnel és textúrával, a nyílászáró-csere azonos anyaggal és mérettel, a belső javítás, a kályha- és kéményjavítás, a könnyűszerkezetes térelválasztás, a tűzvédelmi beruházás és a funkcióváltás. A hozzájárulás a munka feltételeit és határidejét is megszabja.
Új épület építésekor a telek fekvése és a méret dönt
Új épület építésekor más logika érvényesül, mint a meglévő átalakításakor: itt nem egy munkalista dönt, hanem az, hol áll a telek és mekkora az épület. Városi területen az új épületek főszabály szerint engedélykötelesek, a 300. cikkben felsorolt kisebb létesítmények kivételével. Vidéken viszont bizonyos 20, 50 és 150 m²-es építmények egyszerűsített eljárásba kerülhetnek – ezeket a következő fejezet tárgyalja.
20, 50 vagy 150 m²: mit építhetsz vidéken egyszerűbben?
Vidéken három mérethatár számít: 20, 50 és 150 m². Nem ugyanarra az épülettípusra és nem ugyanazokkal a feltételekkel vonatkoznak. A lap tetején lévő telekrajzon ki is próbálhatod, melyik építményhez milyen eljárás tartozik.
Beleszámít-e a meglévő garázs az 50 m²-es keretbe?
Vidéki telken már áll egy 30 m²-es, alapozott garázs. A tulajdonos most egy 25 m²-es nyári konyhát építene, szintén alapozással.
A törvény az 50 m²-t a lakóházon kívüli új építményekre összesítve szabja meg, és a 20 m² alatti, de alapozott épületeket is ebbe a keretbe sorolja. Azt viszont nem mondja ki, hogy a korábban felhúzott melléképületeket is hozzá kell-e adni.
Ha a hivatal a meglévő 30 m²-t is beszámítja, az új 25 m²-rel együtt 55 m² jön ki, és építési engedély kell. Ha nem számítja be, a 25 m² belefér, és elég a bejelentés. A gyakorlat ezen a ponton eltérhet, ezért a munka megkezdése előtt érdemes írásban tisztázni a helyi hatósággal – ha utóbb minősítik engedélykötelesnek a munkát, az már 50 000 lejtől induló bírságot jelent.
Ha a nyári konyha alapozás nélküli, bontható, legfeljebb 2,5 m magas fa- vagy fémszerkezet volna, a 20 m²-es körbe tartozna: sem engedélyt, sem bejelentést nem kellene beadni hozzá, csak az önkormányzat adónyilvántartásába bejelenteni.
A két tanulmányt előíró rendelkezés a típusterv helyszíni adottságokhoz igazítására hivatkozik, miközben a 150 m²-es ház egyedi terv alapján is építhető. A törvényszöveg ezen a ponton nem egyértelmű, ezért egyedi tervnél is biztonságosabb elkészíttetni mindkettőt.
Engedély nem kell, de terv igen: hogyan működik a bejelentés?
A bejelentés (notificare) az új törvénykönyv egyszerűsített eljárása: építési engedélyt nem kell kérni, műszaki dokumentációt azonban be kell nyújtani. A hatóságnak 15 munkanap áll rendelkezésére a bejelentés elbírálására; ha ez idő alatt nem érkezik válasz, hallgatólagos jóváhagyás áll be. A bejelentés a beruházó saját felelősségre tett nyilatkozata arról, hogy a munka ebben az eljárásban végezhető; a városrendezési és műszaki előírások betartásáért a beruházó, a tervezők és a kivitelezők felelnek.
Formanyomtatvány, terv, majd 15 munkanap válaszidő
A bejelentéshez formanyomtatványt és egy egyszerűsített tartalmú műszaki kiviteli tervet kell benyújtani. A tervet az adott munka jellegéhez szükséges szakági tervezői csoport készíti és írja alá – aláírási joggal rendelkező építész, építőmérnök, épületgépész tervező, illetve a projekt sajátosságai szerint más mérnöki szakág –, mindegyik a saját szakterületén. A tervet nem kell műszaki ellenőrrel felülvizsgáltatni: a helyességéért a tervezők felelnek (298. cikk (2) bekezdés).
Részletek miért nem vezethető le a terv tartalma a törvényből
A 295. cikk (4) bekezdése egyszerűsített tartalmú műszaki kiviteli tervet (proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat) ír elő, és ugyanezt a 297. cikk (5) bekezdése a kivitelezés alapjaként is megköveteli. A kifejezés az 584 cikkből álló szövegben mindössze kétszer szerepel, tartalmi keretet (conținut-cadru) nem kap, és a törvény nem ad felhatalmazást arra, hogy miniszteri rendelet állapítsa meg – a 295. cikk (10) bekezdése csak a bejelentési formanyomtatvány mintáját utalja rendeletbe.
A bizonytalanságot erősíti, hogy a fogalomtár a „műszaki kiviteli tervet” úgy határozza meg, mint azt a dokumentációt, amely az építési engedélyezési tervet fejleszti tovább, az építési engedélyben előírt feltételekkel, és amely az építési engedély melléklete. A bejelentéses eljárásban viszont sem engedélyezési terv, sem építési engedély nincs.
Ehhez jön két szövegbeli súrlódás. A 298. cikk (2) bekezdése szerint a bejelentett munkák „kiegészítő dokumentációk kérésével” valósulnak meg, miközben a 296. cikk (1) bekezdésének c) pontja ezt csak a hivatal egyik lehetséges döntéseként sorolja fel. A 295. cikk (4) bekezdése pedig „az engedélyek kiadásához törvényben előírt illetékek” megfizetését kapcsolja a bejelentéshez – egy olyan eljárásban, amelyben engedély nem születik.
A hivatalnak ezután tizenöt munkanapja van a válaszra.
Ha a hivatal nem válaszol, a bejelentés jóváhagyottnak számít – a munkát viszont csak további tizenöt nap után szabad elkezdeni.
formanyomtatvány + műszaki terv
szeptember 22-ig
október 6-ig
ekkortól szabad dolgozni
Részletek ki felel, és miért kötelező az átvétel
Formaság nélkül végzett munkánál a törvény szigorúbban fogalmaz: ott a beruházó a tervezőkkel és a kivitelezőkkel egyetemlegesen felel (299. cikk (4) bek.).
A műszaki átvétel (recepția la terminarea lucrărilor) és az Építmények Országos Nyilvántartásába való bejegyzés mindkét eljárásban kötelező – a telekkönyvezés is ezeken alapul.
Beépíthető a padlástér saját kivitelezésben?
Egy gyergyói házaspár a szülői ház padlásterét építené be gyerekszobának. A tetőt nem emelik meg, a tömeg nem változik, és a statikus szerint nincs szükség megerősítésre. A munkát maguk végeznék, rokoni segítséggel.
Engedélyezési szempontból a padlástér-beépítés bejelentéssel elvégezhető: szerepel a 294. cikk felsorolásában, tehát építési engedélyt nem kell kérni. Hiánytalan bejelentés és hatósági észrevétel hiányában körülbelül öt hét elteltével kezdhetik meg a munkát. A kivitelezésre nyitva álló három évet a törvény a 15 munkanapos hatósági határidő lejártától számítja, nem a munkakezdéstől.
A kivitelezés módjára viszont szigorúbb szabály vonatkozik: meglévő épületen a saját kivitelezés a karbantartásra és a folyó javításokra korlátozódik. A padlástér-beépítést ezért kivitelező vállalkozó bevonásával kell elvégezni, a tervet pedig aláírási joggal rendelkező építésznek, építőmérnöknek és gépész tervezőnek kell jegyeznie.
Saját kivitelezés csak szűk körben megengedett
A 279. cikk korlátozza a saját kivitelezést (regie proprie). Új épületnél kizárólag vidéki földszintes lakóház, garázs, terasz és földszintes gazdasági melléképület építhető így. A felsorolt eseteken kívül a kivitelezés csak erre jogosult vállalkozó bevonásával végezhető, az épület következményosztályától – a szerkezeti kockázat szerinti besorolásától – függetlenül.
Meglévő épületen saját kivitelezésben csak karbantartási és folyó javítási munkák végezhetők. Padlástér-beépítést vagy szerkezetet érintő átalakítást tehát akkor sem szabad saját kivitelezésben elvégezni, ha egyébként bejelentéssel intézhető.
Engedély és bejelentés nélkül – de néha mégis szólni kell a hivatalnak
A 299. cikk sorolja fel azokat a munkákat, amelyekhez nem kell építési engedély és a 294–298. cikk szerinti bejelentés sem. A lista nagy része kisebb javítás és karbantartás, de új kisebb létesítmények és néhány különleges munka is szerepel benne. Egyes korábban engedélymentes munkák átkerültek a bejelentéses körbe, más munkáknál pedig előzetes tájékoztatás szükséges.
A 299. cikk ennél több, speciális esetet is felsorol. Az alábbiak a magántulajdonosokat leggyakrabban érintő munkák; a teljes lista külön lenyitható.
A 299. cikk (2) bekezdésének teljes listája mind a 24 eset, a törvény sorrendjében
A törvény három csoportba rendezi az engedély és bejelentés nélkül végezhető munkákat. Az a) pont a meglévő épületeken végzett beavatkozásokra vonatkozik – védett beépített övezeten és műemléki védőövezeten kívül –, a b) pont a területrendezési jellegű munkákra, a c) pont pedig a vidéki kis melléképületre.
Részletek mit kell bejelentened az önkormányzatnak
Az átvételi jegyzőkönyvet a kivitelezési tervvel együtt be kell jegyezni a műszaki könyvbe és az Építmények Országos Nyilvántartásába.
A törvény itt „kivitelezési tervet” említ, nem azt a „műszaki kiviteli tervet” (proiect tehnic de execuție), amelyet a bejelentéses és az engedélyköteles munkáknál ír elő, és a tartalmát ennél a körnél nem határozza meg. Az engedély- és bejelentésmentesség tehát nem jelenti azt, hogy semmilyen kivitelezési dokumentáció nem kell; azt viszont a törvényszövegből nem lehet megállapítani, pontosan milyen tartalmút. A gyakorlat kialakulásáig érdemes a helyi hatósággal tisztázni, mit fogad el az átvételnél.
A 20 m²-es vidéki melléképületet ezen felül saját felelősségre tett nyilatkozattal be kell jelenteni az önkormányzat adónyilvántartásába, és az adótörvénykönyv szabályai szerint adózik – a bontása után pedig ugyanilyen nyilatkozattal kell kivezettetni (299. cikk (12) bek.).
Mi változott a régi rendszerhez képest? mit engedett a régi törvény, és mit enged az új
A bejelentéses kategóriába korábban engedélyköteles és korábban engedélymentes munkák egyaránt kerültek. A padlástér-beépítés bizonyos esetei egyszerűbbé váltak. A funkcióváltás szabályai viszont nem általában enyhültek: a régi törvény az építési munkával nem járó rendeltetésváltozást engedély nélkül is megengedte, ha az megfelelt a városrendezési dokumentációnak (11. cikk (1) bek. o) pont), az új törvénykönyv ezt a lehetőséget kereskedelmi és irodai, közönségforgalmú funkcióra szűkíti. A belső, nem tartó válaszfalak áthelyezése szintén szigorodott.
Három jól azonosítható példa arra, hogy korábban engedély és bejelentés nélkül végezhető munka került át a bejelentéses körbe. Mindháromnál megadható a régi és az új jogszabályhely is.
| Munka | Régi szabály (50/1991-es törvény) | Új törvénykönyv |
|---|---|---|
| Könnyűszerkezetes, nem tartó belső térelválasztás | engedély nélkül – 11. cikk (1) bek. n) pont | bejelentés – 294. cikk (2) bek. b) pont (viii), tűzvédelmi feltételekkel |
| Egyedi lakóépület energetikai felújítása | meghatározott feltételekkel engedély nélkül – 11. cikk (1) bek. j) pont 2. alpont | bejelentés – 294. cikk (2) bek. b) pont (vii), legfeljebb három szintig |
| Funkcióváltás építési munka nélkül | engedély nélkül, ha megfelelt a városrendezési tervnek – 11. cikk (1) bek. o) pont | bejelentés – 294. cikk (2) bek. b) pont (ix), csak kereskedelmi vagy irodai funkcióra, közönségforgalom mellett |
Kell-e bejelentés egy könnyűszerkezetes válaszfal beépítéséhez?
Egy marosvásárhelyi lakástulajdonos a nappaliból leválasztana egy dolgozószobát könnyűszerkezetes, bontható válaszfallal. Tartószerkezethez nem nyúl, az ablakok és az ajtók a helyükön maradnak.
A régi törvény szerint ehhez sem engedély, sem bejelentés nem kellett: a bontható, könnyű anyagból készült, nem szerkezeti térelválasztás a mentes munkák között szerepelt (11. cikk (1) bek. n) pont). Augusztus 25-től viszont bejelentés kell hozzá, mert a törvénykönyv ezt a 294. cikk bejelentéses listájára tette át.
Ez a gyakorlatban egyszerűsített kiviteli tervet és mintegy öt hét várakozást jelent. Ha a fal érintené a menekülési út hosszát vagy a tűzvédelmi berendezések működését, már ez az eljárás sem járható.
Azoknál a korábban engedélymentes munkáknál, amelyek átkerültek a bejelentéses körbe, a műszaki terv mellett a bejelentési határidőkkel is számolni kell. A padlástér-beépítés viszont könnyebb lett: ehhez korábban teljes engedélyezési eljárás kellett, most elég a bejelentés.
Védett övezetben ugyanez a csere bejelentéssel intézhető, a művelődési minisztérium megyei szolgálatának írásos hozzájárulásával. Ott viszont az anyagot is meg kell tartani: fából műanyagra váltani nem lehet.
Engedély nélkül épült épület: mikor szabályosítható határidő nélkül, és mikor csak 2027-ig?
Az engedély nélkül épült építményeket szabályosítási engedéllyel (autorizație de regularizare, 301. cikk) lehet rendbe tenni. A törvény két utat nyit: a legfeljebb 150 m²-es egylakásos családi ház, a legfeljebb 150 m²-es melléképület és a közterületre nem nyúló erkélybeépítés határidő nélkül, rendes illetékkel szabályosítható; minden más építmény csak 2027. augusztus 25-ig, tízszeres illetékkel.
Mi volt korábban? hogyan lehetett korábban rendezni a helyzetet
A szabályosítás eljárása – akkori nevén a legalizálásé – az 50/1991-es törvény végrehajtási normáiban, a 839/2009-es minisztériumi rendelet 59. cikkében szerepelt. Ezt a 3454/2019-es rendelet 2020. január 6-tól hatályon kívül helyezte. A helyébe a 7/2020-as törvénnyel az 50/1991-es törvény 37. cikkének (6) bekezdése lépett: az elévült szabálysértésnek minősülő, engedély nélkül épült építmény telekkönyvezhetővé vált műszaki szakvélemény, kataszteri dokumentáció és igazolás alapján. Ezt a szabályt viszont a hivatalok és a bíróságok különbözőképpen alkalmazták.
A szabályosítási engedély ezt a hézagot tölti be, a réginél szigorúbb feltételekkel.
2027. aug. 25-ig · 10× illeték
Határidő nélkül csak szűk kör szabályosítható. Ide tartozik a legfeljebb 150 m² összes szintterületű, földszintes vagy földszint plusz emeletes egylakásos családi ház, a legfeljebb 150 m²-es lakó-, gazdasági vagy mezőgazdasági melléképület, valamint a közterületre nem nyúló erkélybeépítés. Feltétel, hogy az épület ne legyen műemlék, és ne álljon műemléki védőövezetben vagy védett beépített övezetben. Minden más építményre egyszeri lehetőség nyílik 2027. augusztus 25-ig, tízszeres illetékkel.
Mindkét esetben együtt kell teljesülniük a feltételeknek: a díjak megfizetése önmagában nem elég, a városrendezési és a műszaki követelményeknek is meg kell felelni. Igazolni kell a szerkezeti, a tűzvédelmi, a higiéniai és környezeti, a használati biztonsági és akadálymentességi, a zajvédelmi, valamint az energetikai alapkövetelmények teljesülését – szakterületenként minősített (atesztált) műszaki szakértővel. A városrendezési megfelelést a hivatal saját szakstruktúrája vizsgálja. Ha nincs képzett személyzete, a kérelmező által megbízott, aláírási joggal rendelkező urbanista végzi el a vizsgálatot.
A 2020 óta élő telekkönyvezési lehetőség megszűnt
2020-tól az 50/1991-es törvény 37. cikkének (6) bekezdése külön lehetőséget biztosított az olyan engedély nélkül épült építmények telekkönyvezésére, amelyeknél a szabálysértési bírság kiszabásának hároméves határideje már eltelt. Ehhez műszaki szakvélemény kellett a minőségi alapkövetelmények és a városrendezési megfelelés igazolására, valamint kataszteri dokumentáció. A jogalkotó ezt nem amnesztiának szánta, a gyakorlatban mégis sok esetben így működött. Az 50/1991-es törvény hatályon kívül helyezésével ez a lehetőség megszűnt.
Az engedély nélküli építményt most nem lehet műszakilag átvenni, átvétel nélkül pedig az épület nem számít befejezettnek (280. cikk (8) bek.). Nincs igazolás, és nincs telekkönyvi bejegyzés sem. A bontás iránti bírósági igény 10 év alatt évül el, a munkálatok tényleges befejezésétől számítva (357. cikk (11) bek.). Az építmény jogi helyzetének rendezetlenül hagyása ezért a korábbiaknál jóval nagyobb kockázatot jelent.
A 2027. augusztusi határidő lejárta után az önkormányzat a szabálysértő költségére lebonttathatja a nem szabályosított építményt. Ha közigazgatási úton nem tud eljárni, a polgármesternek harminc napon belül bírósághoz kell fordulnia. A bírósági határozat végrehajtható okirat, a bontás pedig a szabálysértő költségére, egyszerűsített eljárásban történik.
Mennyibe kerül egy 2012-ben engedély nélkül épült ház szabályosítása?
Egy kovásznai tulajdonos 2012-ben építési engedély nélkül húzott fel egy 180 m² összes szintterületű, emeletes családi házat. A munkálatok mai értéke nagyjából 450 000 lej. A telek belterületen van, nem védett övezetben.
A 180 m² miatt a ház nem fér bele a határidő nélküli körbe – az csak 150 m²-ig terjed. Marad az egyszeri lehetőség 2027. augusztus 25-ig, tízszeres illetékkel: az engedélyilleték 2 250 lej helyett 22 500, az állami ellenőrzési hozzájárulás 450 helyett 4 500, a felügyelőségi hozzájárulás 2 250 helyett 22 500. Ez összesen 49 500 lej a 4 950 helyett.
Ehhez jön a hat szakterület szakvéleményének díja és a szabálytalanság megállapítása óta felhalmozott kétszeres épületadó. A 2026. augusztus 25-től hatályos, 50 000 lejtől induló bírságsáv egy 2012-ben befejezett cselekményre nem alkalmazható automatikusan visszamenőleg: a szabálysértési felelősséget az elkövetés ideje, az elévülés és az időbeli hatály szabályai szerint kell megítélni. Ennél is fontosabb, hogy a szabályosítás csak akkor engedélyezhető, ha az épület megfelel a jelenleg hatályos városrendezési előírásoknak: ha a beépítettséget vagy a magasságot azóta szigorították, a kérelmet elutasítják, bármennyit fizetne is.
Egy fenntartással miért maradhat hatályban ez a szabály
A hatályon kívül helyezett jogszabályok tételes felsorolásában a telekkönyvi törvény nem szerepel, és a törvénykönyv máshol hatályosként hivatkozik rá. A záró rendelkezés ugyanakkor minden vele ellentétes szabályt hatályon kívül helyez.
Álláspontunk szerint nincs ellentét, mert ez a szabály egy lezárt, 2001 előtti időszakra vonatkozik, amelyre a törvénykönyv nem terjed ki. Bírósági döntés viszont még nem erősítette meg ezt az értelmezést.
Engedély nélküli építkezés: 50 000 lejnél indul a bírság – és nem ez az egyetlen következmény
A bírságtételek jelentősen emelkedtek, több cselekmény minősül szabálysértésnek, és az engedélyezési tételeknél a gyors fizetésért nem jár kedvezmény. Emellett nagyobb felelősség hárul a beruházóra, a tervezőre és a kivitelezőre.
Korábban az engedélyezési szabálysértéseket elsősorban az 50/1991-es, az építési minőséggel kapcsolatosakat pedig a 10/1995-ös törvény rendezte. Az új törvénykönyv ezeket egyetlen jogszabályba vonja, de továbbra is külön kezeli a kettőt: az engedélyezési tételek a 357., a minőségiek az 570. cikkben állnak. Minden új jogintézményhez külön szabálysértési tényállás tartozik, így egyetlen építkezésen több, egymástól független bírság is kiszabható.
| Cselekmény | Bírság |
|---|---|
| Bejelentés nélküli munka vagy eltérés a bejelentett tervtől | 5 000 – 50 000 lej |
| Előzetes tájékoztatás elmulasztása engedélymentes munkánál | 50 000 – 100 000 lej |
| Építés engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően | 50 000 – 1 000 000 lej |
| Az engedélyezett szintszám túllépése, szintenként | további 50 000 – 500 000 lej |
| Közmű rákötésének engedélyezése szabálytalan épületre | 30 000 – 50 000 lej |
| A terep helyreállításának elmulasztása a munka után | 50 000 – 100 000 lej |
| Kivitelezés kezdése ellenőrzött műszaki kiviteli terv nélkül | 5 000 – 30 000 lej |
| Azonosító tábla vagy a munkakezdés bejelentésének elmulasztása | 2 000 lej |
Az engedély nélküli építésnél 50 000 és 1 000 000 lej között bárhol megállapítható a bírság: a törvény szerint a tétel a cselekmény súlyához és a szomszédságra gyakorolt hatáshoz igazodik. A bírság összegét ezért másként állapíthatják meg egy kisebb kerti építménynél és egy többszintes társasháznál. A törvényi minimum mindkét esetben 50 000 lej. A korábbi szabályozás ennél lényegesen alacsonyabb bírságot is lehetővé tett kisebb szabálytalanságoknál.
Hogyan adódik össze két szint túllépése?
Egy beruházó négyszintes társasházra kapott engedélyt, de hatot épített. Az ellenőrzés a kivitelezés közben állapítja meg a szabálytalanságot.
Két, egymástól független tétel adódik össze. Az engedélytől eltérő építés alapbírsága 50 000 és 1 000 000 lej között állapítható meg, a cselekmény súlyához és a szomszédságra gyakorolt hatáshoz igazodva. Erre jön rá a magassági túllépés szintenkénti tétele, 50 000-től 500 000 lejig – két szintnél tehát kétszer.
A törvényi minimum ebben a példában 150 000 lej (50 000 alapbírság + kétszer 50 000), a felső határ 2 000 000 lej. A minimum felének befizetésével járó kedvezmény ezeknél a tételeknél nem alkalmazható: a teljes összeget kell megfizetni. Az épületet emellett nem lehet műszakilag átvenni, amíg a helyzet nem rendeződik.
Bővebben: bírság a tervezőnek, az ellenőrnek, a kivitelezőnek kire mekkora bírság szabható ki
Az építési minőség megsértését az 570. cikk három sávban bünteti.
| Kire vonatkozik | Mi tartozik ide |
|---|---|
| 50 000 – 100 000 lej | Hiányos tervezői dokumentáció, ilyen dokumentáció ellenőri jóváhagyása, hiányos szakvélemény |
| 20 000 – 50 000 lej | Minősített műszaki ellenőr (diriginte de șantier) hiánya; ellenőr, szakértő, auditor vagy műszaki felelős szakmai jogosultságon túli tevékenysége |
| 10 000 – 20 000 lej | Az enyhébb dokumentációs és eljárási mulasztások |
Ezeknél a tételeknél figyelmeztetés nem adható. Az elévülés viszont öt év – a törvénykönyv itt kifejezetten eltér az általános szabálytól.
Három esetben már nem szabálysértés, hanem bűncselekmény
A 356. cikk három esetet nyilvánít bűncselekménnyé; ezeket 3 hónaptól 1 évig terjedő szabadságvesztéssel vagy pénzbüntetéssel rendeli büntetni.
A szerkezeti biztonságot veszélyeztető cselekményekre külön tényállás vonatkozik: a büntetés 1-től 5 évig terjedő szabadságvesztés, súlyos következmény esetén 3-tól 10 évig.
Az ellenőr leállíthatja a munkát, és a közműveket is kikapcsoltathatja
A felügyelőség vagy a helyi ellenőrző szerv leállíthatja a munkát, és a beruházó költségére elrendelheti az állagmegóvást. A szankció mellé megtilthatja a helyszínre való bejutást, pecsétet helyezhet el, és lekapcsoltathatja az építkezés közműveit. Emellett háromféle intézkedést rendelhet el.
Ha a szabálysértő a jegyzőkönyvben szabott határidőn belül nem teljesíti az intézkedést, az ellenőrző szerv bírósághoz fordul. A bontásra vagy szabályosításra irányuló kereset joga 10 év alatt évül el, a munkálatok tényleges befejezésétől.
Bővebben: két nyitott kérdés a szövegben hol hiányos a törvény szövege
Részletek melyik bekezdés hova utal vissza
A 357. cikk (7) bekezdése olyan határidőre utal vissza, amely a hivatkozott bekezdésben nem szerepel – ez láthatóan a régi törvény hároméves elévülésének maradványa a szövegben.
Ugyanennek a cikknek a (2) bekezdése külön szabálysértési kört hoz létre – hálózatok, mérnöki létesítmények, fúrások, sátortáborok –, a bírságtételeket felsoroló (4) bekezdés viszont csak az (1) bekezdésre utal vissza.
A bejelentés és a formaság nélküli munka nem egyforma felelősséggel jár
A formaság nélkül végezhető munkáknál nincs előzetes engedélyezési vizsgálat; a bejelentéses eljárásban pedig a hatósági kontroll egyszerűbb, mint az építési engedélyezésnél – a hivatal megvizsgálja a bejelentést, de a terv műszaki felülvizsgálatát nem végezteti el. Ez nagyobb felelősséget helyez a beruházóra, a tervezőre és a kivitelezőre. A törvény a két eljárásnál eltérően fogalmaz: bejelentésnél a felelősség a beruházót, a tervezőket és a kivitelezőket terheli (297. cikk (4) bek.), formaság nélkül végzett munkánál viszont kifejezetten egyetemleges a felelősség (299. cikk (4) bek.).
Ehhez társul a bővebb szankciórendszer: külön bírság jár a tervezőnek, az ellenőrnek, a szakértőnek és a műszaki felelősnek is, a fenti három minőségi sávban. A tervezési és a kivitelezési szerződések felelősségi klauzuláit ezért érdemes átnézni.
Eladáskor és hitelfelvételkor a szabálytalan épület elakad
Az engedély nélküli építmény műszakilag nem vehető át. Átvétel nélkül – ahogy fentebb szó volt róla – nincs igazolás és nincs telekkönyvi bejegyzés sem. A műszaki átvétel hiánya már a telekkönyvi rendezést is megakadályozza.
Az új bírságtételek jelentősen megváltoztatják az engedély nélküli építkezés pénzügyi kockázatát. Amíg a bírság alsó tétele alacsony volt, előfordulhatott, hogy olcsóbbnak tűnt kifizetni, mint végigvinni az engedélyezést. 50 000 lejes alsó tételnél ez a mérlegelés más eredményre vezet, mert a bírsághoz a szabályosítás költsége és a megemelt épületadó is hozzáadódik.
Ötféle urbanisztikai bizonylat lesz – nem mindegy, melyiket kéred
A régi rendszer egyetlen bizonylattípust ismert, egységes 15 munkanapos határidővel. Az új törvénykönyv ötöt, és a tartalmat a kérés céljához igazítja.
Melyik típust kérd, és meddig érvényes?
Az urbanisztikai bizonylat (certificat de urbanism) nem engedély, és nem ad jogot az építkezésre. Azt mondja meg, hogy egy konkrét telekre milyen jogi, gazdasági és műszaki szabályok vonatkoznak: mit lehet ott építeni, milyen paraméterekkel, és milyen véleményeket kell beszerezni hozzá. Az építési engedély kérelmezésének ez az első lépése (253. cikk).
A törvénykönyv ötféle urbanisztikai bizonylatot különböztet meg, eltérő tartalommal és kiadási határidővel (253. cikk (3) bek.). A régi rendszer egyetlen bizonylattípust ismert, amelyben kötelezően fel kellett tüntetni a kibocsátás célját; a kiadási határidő főszabály szerint 15 munkanap volt (50/1991-es törvény 6. cikk (2) bek.). Az új rendszer a célhoz igazítja a tartalmat, és ezzel a határidőt is.
| Bizonylattípus | Mire való | Kiadási határidő |
|---|---|---|
| Tájékoztatásra | A telek jogi, gazdasági és műszaki helyzete – bárki kérheti, és nem ad építési jogot | 5 munkanap, ha már működik az informatikai rendszer; addig 10 munkanap |
| Kataszteri műveletekre | Telekfelosztás, egyesítés, szolgalom bejegyzése és más kataszteri művelet előtt | 10 munkanap |
| Épület építésére, bontására | A klasszikus építési célú bizonylat – ehhez igazolni kell az ingatlanhoz fűződő jogot | 15 munkanap |
| Mérnöki létesítményekre | Hálózatok, utak, műtárgyak – ingatlanjog nélkül is kérhető | 15 munkanap |
| Különleges rendeltetésű építményekre | A törvényben meghatározott speciális esetekre | a típusra irányadó szabály szerint |
Az érvényesség 12 és 36 hónap között alakul – a cél, a beruházás összetettsége és a városrendezési szabályozás állandósága szerint. A lejárat előtt legalább 15 munkanappal lehet hosszabbítást kérni, legfeljebb 24 hónapra; utána kötelezően új bizonylatot kell igényelni. Közberuházásoknál az érvényesség eleve akár 60 hónap is lehet. A célt a kérelemben meg kell jelölni, de a törvény megengedi, hogy egy bizonylatot több célra egyszerre adjanak ki, és több ingatlanra is.
A hivatal is begyűjtheti a véleményeket, és a hallgatás jóváhagyást jelenthet
A bizonylat után jönnek a vélemények, majd maga az engedély. A szükséges véleményeket az egységes jóváhagyási bizottság is beszerezheti a kérelmező helyett, és ha a hatóság határidőre nem válaszol, azt jóváhagyásnak kell venni. Ha pedig a terv menet közben módosul, nem kell elölről kezdeni.
Harminc nap a véleményezésre, egyetlen beadással
Egy nagyobb beruházásnál sokáig a véleményezés volt a legkiszámíthatatlanabb szakasz: a beruházó jellemzően maga járta végig a szolgáltatókat, mindegyik a saját ütemében haladt, és a beruházások ütemezésében ezért gyakran több hónapot hagytak erre. A vélemények beszerzése a korábbi rendszerben is történhetett párhuzamosan, 2025-től pedig a jogszabály ezt kifejezetten elő is írta: a 31/2025-ös sürgősségi kormányrendelet megtiltotta, hogy egy vélemény kiadását másik vélemény előzetes megszerzésétől tegyék függővé, és egyidejű kérést írt elő. Az új törvénykönyv a rendszert újraszabályozza, és az egységes jóváhagyási bizottságon keresztül kért véleményekre harminc naptári napos határidőt állapít meg.
Az új határidők kiszámíthatóbbá tehetik ezt a szakaszt: harminc naptári nap a hiánytalan és helyes dokumentáció beadásától. Hiánypótlás esetén, illetve a bizottságon kívül maradó vélemények miatt a teljes folyamat ennél hosszabb lehet. Az ütemezésnél viszont mindaddig érdemes tartalékkal számolni, amíg a bizottságok fel nem állnak.
A módosítási engedély is rövidítheti az eljárást; erről a fejezet végén lesz szó. Kivitelezés közbeni tervváltozásnál korábban is új engedélyt kellett kérni; a teljes eljárást viszont csak akkor kellett újrakezdeni, ha a változtatás túllépte a már megszerzett környezetvédelmi aktus és vélemények kereteit. Az új szabály szerint a módosítási engedély csak a megváltozott elemekre vonatkozik.
A harmadik változás kevésbé látványos, a gyakorlatban viszont jelentős. Ha a beruházás egyszerre tartalmaz bontást és új építést, arra egyetlen építési engedély adható ki, és csak az új épület illetékét kell megfizetni. Az engedély egyébként is lefedi az új építést, a meglévő épületen végzett beavatkozást – a részleges bontást is – és a tereprendezési munkákat.
Mi volt korábban? hogyan zajlott korábban a véleményezés
A beruházó jellemzően maga járta végig a véleményező szerveket: a vízművet, az áramszolgáltatót, a gázszolgáltatót, a környezetvédelmi hatóságot, a tűzoltóságot. Mindegyiknél külön dosszié, külön illeték és külön határidő. A vélemények beszerzése a gyakorlatban jelentős időt vehetett igénybe, bár az 50/1991-es törvény az utóbbi években már egységes jóváhagyási bizottságot és több eljárási határidőt is ismert. A 31/2025-ös sürgősségi kormányrendelet ezen felül bevezette a hallgatólagos véleményezés egyes eseteit, és megtiltotta a vélemények egymáshoz kötését.
Eddig
Mostantól, ha ezt választod
Az egyablakos véleménybeszerzésnek volt előzménye: az egységes jóváhagyási bizottság (Comisia pentru acord unic) a 7/2020-as törvény óta a megyei és a megyeszékhelyi szinten kötelezően működött, és a kérelmező választhatott, hogy igénybe veszi-e. A törvénykönyv ezt a rendszert szabályozza újra, és két szervtípust különít el. Az integrált véleményező bizottságok a városrendezési terveket véleményezik, egyetlen integrált vélemény formájában: az országos a minisztérium alárendeltségében működik, a helyiek a főépítész szakstruktúrájában, megyei, nagyvárosi övezeti, municípiumi és városi szinten. Az engedélykérelmeket ettől elkülönülten az egységes jóváhagyási bizottság (Comisia de acord unic) intézi. Ez minden megyében működik, és további szinteken is létrehozható.
Mi számít hallgatásnak, és mi nem?
Ha a véleményező hatóság a törvényes határidőn belül nem válaszol és nem ad indokolt elutasítást, a véleményt megadottnak kell tekinteni. Az indokolás nélküli elutasítás nem minősül megfelelően indokolt megtagadásnak. A határidő letelte után kiadott vélemény pedig már nem vált ki joghatást.
A hallgatólagos jóváhagyásra szóban hivatkozni nem elég. Be kell mutatni a kérelem benyújtását igazoló dokumentumot és egy saját felelősségre tett nyilatkozatot arról, hogy sem tisztázási kérés, sem vélemény, sem indokolt elutasítás nem érkezett a határidőn belül. Ezzel az engedély a hiányzó vélemény nélkül is kiadható.
Bővebben: eljárási korlátok és a digitális platform mit nem kérhet a hatóság, mi kerül nyilvántartásba
A városrendezési tervek véleményezésénél a törvénykönyv megtiltja, hogy egy vélemény kiadását másik vélemény megszerzésétől tegyék függővé – a kezdeményezési és a főépítészi vélemény kivételével –, hogy a törvényben rögzített tartalmi kereten túli adatot kérjenek, vagy hogy a tárgyhoz nem kapcsolódó követelményt támasszanak. Magánberuházó által kezdeményezett övezeti vagy részletes tervnél többszörös illetéket sem lehet szedni: az első beadáskor kifizetett díj akkor is érvényes marad, ha a dokumentációt módosítani kell.
Az építési engedélynél más a korlát. A törvénykönyv azt tiltja, hogy olyan véleményt kérjenek, amelynek a munka tárgyához képest nincs jogi és műszaki alapja. A késedelem pedig már nem a kérelmező kockázata: a törvénykönyv önálló szabálysértéssé teszi az indokolatlan véleménykérést, az indokolatlan elutasítást és a határidők be nem tartását.
Az országos digitális platform
A teljes folyamat – beadás, elemzés, tisztázás, kiadás – egy országos várostervezési és építésengedélyezési platformra kerül, összekötve a kataszteri és a telekkönyvi rendszerrel. Létrejön az Építmények Országos Nyilvántartása (Registrul național al construcțiilor), ezen belül külön alnyilvántartásként az Épületek Országos Nyilvántartása, amely a köz- és magánépületek georeferált adatbázisát vezeti. A papíralapú műszaki könyvet fokozatosan digitális bejegyzések váltják fel.
A tervmódosítás nem mindig jelenti az engedélyezés újrakezdését
Ha a beruházó kivitelezés közben áttervezte az emeletet vagy elmozdította az épület egy részét, a régi rendszerben új építési engedélyt kellett kérni. Ha a változtatás túllépte a már megszerzett környezetvédelmi aktus és vélemények kereteit, az egész engedélyezési eljárás újraindult, több hónapos csúszással (50/1991-es törvény 7. cikk (15) és (15¹) bek.).
A legnagyobb költséget rendszerint nem maga az új eljárás, hanem a kivitelezés leállása okozta. Amíg az új engedély megérkezett, a kivitelezés állt: a vállalkozó állásidőt számlázott, a beruházási hitel kamata tovább futott, az anyagárak közben megváltoztak. Sok beruházó ezért megépítette az eredeti, már nem optimális változatot. Aki nem, az vállalta a kockázatot, és az engedélytől eltérően épített.
A módosítási engedély (autorizație de modificare, 293. cikk) csak a megváltozott elemekre vonatkozik. Az egész dossziét nem kell újra összeállítani, elég egy frissített engedélyezési tervet beadni. A módosítás csak akkor lehetséges, ha belefér a már megszerzett környezetvédelmi aktus, a meglévő vélemények és a hatályos városrendezési szabályozás keretébe. A módosítás csak addig terjedhet, ameddig azt az eredeti környezetvédelmi, urbanisztikai és szakhatósági feltételek lehetővé teszik: aki a környezetvédelmi eljárásban szűkre szabta a beépített alapterületet, annak most kevesebb helye marad. Az eredeti engedély csak a megváltoztatott részekre veszíti el az érvényét, a befejezési határidő viszont nem tolódik ki.
Rugalmasabb részletes tervek, új helyi adó, három év a régi PUG-okra
A részletes terv mostantól szűk, tételesen felsorolt esetekben el is térhet a magasabb rendű tervtől. Az önkormányzatok új helyi adót vezethetnek be, és három évük van azoknak az általános terveknek a frissítésére, amelyek a hatálybalépéskor hét évnél régebbiek.
A részletes terv már eltérhet a magasabb rendű szabálytól
A korábbi részletes rendezési terv új néven, részletes városrendezési projektként (proiect urbanistic de detaliu, PUD) él tovább.
Mi volt korábban? hogyan épültek egymásra korábban a tervek
Az általános terv keretet szabott, az övezeti terv részletezte, a részletes terv pedig csak azon belül mozoghatott. Eltéréshez valamelyik magasabb szintű terv módosítására volt szükség, hosszú és nyilvános eljárásban.
Mostantól a részletes projekt tételesen felsorolt esetekben módosíthatja a magasabb rendű terv szabályait. Ehhez két feltételcsoportnak kell teljesülnie.
Bővebben: mikor és mitől térhet el a részletes projekt? milyen feltételekkel térhet el a részletes terv
Az elsőt a 82. cikk (1) bekezdése szabja meg. Eltérő részletes projektet csak akkor lehet elindítani, ha a telek szabálytalan geometriájú. Vagy ha nem éri el a minimális beépíthetőségi feltételeket, de a hiány 10 százalék alatt marad. Vagy ha látszó tűzfalat kell takarni, illetve meglévő párkánymagassághoz igazodni. Ide tartozik még, ha a helyi városrendezési szabályzat maga jelöl ki ilyen zónát vagy esetet, ha meglévő középületet bővítenek, illetve ha metróállomásról, határátkelőről vagy alacsonyabb rendű utak kereszteződéséről van szó.
A második feltételcsoport azt szabja meg, melyik szabálytól és mennyivel lehet eltérni.
A részletes projekt így nem válik a magasabb rendű tervek általános felülírásának eszközévé. A szabály így csak kivételes esetben teszi kezelhetővé az adott telek sajátos adottsága és az egész övezetre megállapított előírások közötti eltérést. A 20 százalékos korlát, az egyszeri alkalmazhatóság és a törvényben tételesen meghatározott indokok korlátozzák az eltérés lehetőségét.
Új helyi adó terhelheti a fejlesztési területet
A törvénykönyv 63. cikkének (3) bekezdése megteremti a területi közművesítési hozzájárulás (taxă locală de echipare a teritoriului) kereteit. Egy új lakópark vagy ipari terület utat, vizet, csatornát, néha óvodát és iskolát is igényel – ezek költsége eddig döntően az önkormányzatot terhelte.
Részletek mire fordítható, és mikor születnek meg a szabályok
A bevétel kizárólag a városfejlesztéshez szükséges közinfrastruktúrára fordítható: utakra, közművekre, oktatási, szociális, egészségügyi, kulturális, sport- és környezetvédelmi létesítményekre.
A részletes szabályokat az adótörvénykönyvben (Legea nr. 227/2015) kell megállapítani; a pénzügyminisztériumnak a hatálybalépéstől 60 napja van a módosítás elindítására. A tervezés szakaszában érdemes írásban rákérdezni az illetékes hivatalnál, a szerződéses árazásba pedig beépíteni a kockázatot – egy 2026 tavaszán összeállított költségvetés ezt a sort még nem tartalmazza.
A 63. cikk a hatókört is körülírja. Elsősorban azokra vonatkozik, akiknek az ingatlana olyan övezeti városrendezési terv (PUZ) szabályozási területén fekszik, amely külterületet von belterületbe ingatlanfejlesztés céljából, funkciót vált, vagy megváltoztatja az általános terv urbanisztikai mutatóit. Az adó kiterjeszthető azokra is, akik nem indították ugyan a dokumentációt, de hasznot húznak belőle.
Emellett az önkormányzat urbanizációs vagy városrehabilitációs szerződést is köthet a terv kezdeményezőjével. Ezt helyi tanácsi határozattal létrehozott bizottság tárgyalja, és az infrastruktúra magánfinanszírozásáról szól – azon felül, amit a törvény minimális beruházói kötelezettségként előír.
Számviteli szempontból az új teher külön elszámolási kérdést vet fel. Hogy a beruházás bekerülési értékébe kerül-e, vagy a folyó költségek közé, azon múlik, mikor és milyen jogcímen írják elő. Ezt az adott önkormányzati határozat és az adótörvénykönyv módosítása dönti el.
Az új szabályozás a hivatalokkal szemben is szigorúbb. Rövidebb határidőket szab, és szabálysértéssé teszi a késedelmet, az indokolatlan véleménykérést és az indokolatlan elutasítást. A hallgatólagos jóváhagyás pedig azt jelenti, hogy a válasz elmaradása a kérelmezőnek kedvez, nem a hivatalnak.
A rövidebb határidők betartásához ugyanakkor megfelelő szakmai és adminisztratív személyzet szükséges, ami nem mindenhol adott. A helyi integrált véleményező bizottságot a főépítész szakstruktúrájában kell működtetni – ott, ahol van főépítész. Kisebb településeken már ez a feltétel sem magától értetődő. Az egységes jóváhagyási bizottságot ezzel szemben megyei szinten kell felállítani: kötelezően a megyei tanácsnál és a megyeszékhelyen, választhatóan municípiumi, városi, nagyvárosi övezeti vagy közigazgatási társulási szinten.
Részletek meddig érvényesek a régi tervek, és kit érint
A meglévő tervek addig érvényesek maradnak – a meghosszabbított érvényességűek is, új hosszabbító aktus nélkül –, de legkésőbb eddig a határidőig. A közpénz-tilalom az állami építésügyi felügyelőség megállapításának véglegessé válásától él.
Ez különösen azokon a kisebb településeken jelent kockázatot, amelyeknek a városrendezési tervét régóta nem frissítették.
Bukarestre külön átmeneti rendelkezés vonatkozik. 2028. november 1-jétől (584. cikk) a szektor-polgármesterek engedélyezési hatásköre átkerül a főpolgármesterhez, a 2024. november 24-i helyi népszavazás eredménye alapján. A főépítész mellett hét főépítész-helyettes dolgozik majd. Az átszervezés részleteit – személyzet, vagyon, adatbázisok, archívumok, költségvetési hatás – 2027. július 1-jéig kell kormányhatározatban rendezni, és a fedezetét be kell tervezni a 2028-as helyi költségvetésbe. Az addig folyamatban lévő kérelmeket az új hatóság veszi át, az eljárások újrakezdése nélkül.
Augusztus 25. a választóvonal: a régi vagy az új szabály szerint fut tovább az ügyed?
A törvénykönyv 2026. augusztus 25-én lép hatályba, és nem kell megvárni hozzá a végrehajtási normákat. A már megindított eljárások viszont főszabály szerint a korábbi rendelkezések alapján fejeződnek be.
Az 575. cikk tizenöt napos határidőt szab a Hivatalos Közlönyben való megjelenéstől. Ez augusztus 24-én jár le, tehát a törvény augusztus 25-én lép hatályba. Addig még a 350/2001-es és az 50/1991-es törvény van hatályban.
Az 575. cikk (2) bekezdése kimondja, hogy a hatálybalépés automatikus, és az alkalmazás nem függ a másodlagos vagy harmadlagos jogszabályok elfogadásától. Ez azért lényeges, mert a törvénykönyv alkalmazását nem lehet a később elfogadandó végrehajtási szabályokra hivatkozva elhalasztani. Ez ugyanakkor nem azt jelenti, hogy augusztus 25-én minden formanyomtatvány, digitális eszköz és új intézmény működni is fog – csak azt, hogy ezek hiánya önmagában nem halasztja el a hatálybalépést. A bejelentés formanyomtatványának mintáját például miniszteri rendelettel kell jóváhagyni.
a közzétételtől
a közzétételtől
a 350/2001-es és az 50/1991-es törvény van hatályban
a 169/2026-os törvény – a végrehajtási normák nélkül is
A korábban kiadott urbanisztikai bizonylat érvényes marad
A törvénykönyv külön átmeneti szabályokat tartalmaz azokra az eljárásokra, amelyek augusztus 25. előtt indultak. A már megindított eljárások főszabály szerint a korábbi rendelkezések alapján fejeződnek be.
A törvény két külön átmeneti szabályt ad. A városrendezési és területrendezési dokumentációknál az számít, mikor indult meg az eljárás: az irányadó időpont az eljárást megindító aktus napja, vagyis amikor az aktus harmadik felek számára megismerhetővé vált (582. cikk (1) és (6) bek.). Nem az, mikor határozta el a beruházó a fejlesztést.
Az engedélyezésre a törvény külön rendelkezik: a hatálybalépés előtt kiadott urbanisztikai bizonylatok érvényben maradnak, és az építési engedély a bennük előírt vélemények alapján adható ki (582. cikk (4)–(5) bek.). Itt tehát a bizonylat kiadásának napja a fogódzó, nem az „eljárás megindítása" mint általános szabály.
A már megszerzett vélemények érvényben maradnak, a hiányzókat pedig az új integrált bizottság elé lehet vinni egyszerűsített elemzéssel. A korábban kiadott urbanisztikai bizonylat is érvényes marad, és az engedély a benne előírt vélemények alapján adható ki – akkor is, ha közben megváltozott az illetékes hatóság. A folyamatban lévő kivitelezéseknél a részleges műszaki átvételek viszont már az új szabályok szerint végezhetők.
Mi történik a nyáron elindított csarnokbővítéssel?
Egy székelyudvarhelyi kft. 2026. augusztus 18-án igényelte és megkapta az építési célú urbanisztikai bizonylatot egy 900 m²-es csarnok bővítéséhez. Az engedélykérelmet viszont csak októberben tudja beadni, mert a statikai számítások még készülnek.
A bizonylat érvényes marad, és az engedélyt az abban előírt, a bizonylat kiadásakor hatályos szabályok szerinti vélemények alapján adják ki – akkor is, ha közben megváltozik az illetékes hatóság (582. cikk (4)–(5) bek.). Az irányadó időpont a bizonylat kiadásának napja, nem a kérelem beadásáé, ezért a cégnek nem kell újrakezdenie semmit.
A kivitelezés során elkövetett szabálytalanságokra azonban már az új szankciók vonatkoznak: ha eltérnek az engedélytől, azt 2026. augusztus 25. után elkövetett cselekményként minősítik, vagyis az 50 000 lejtől induló tételek szerint. Ilyen esetben már nem a korábbi, lényegesen alacsonyabb bírságtételek alkalmazandók.
Egy kódexbe kerülnek a korábban szétszórt szabályok – és ami nyitva maradt
Eddig három szakterületnek három külön törvénye volt, mellettük több tucat végrehajtási rendelet. A törvénykönyv egyetlen jogszabályba vonja össze azt, ami eddig 21 jogszabályban volt szétszórva.
A területrendezési, urbanisztikai és építésügyi törvénykönyv (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor) a 169/2026-os törvény formájában jelent meg, és 2026. augusztus 25-én lép hatályba. 584 cikkből áll.
Aki tavaly engedélyt akart kérni egy bővítéshez, annak legalább öt jogszabályt kellett egyszerre olvasnia: az urbanisztikai törvényt, az építési törvényt, a minőségi törvényt és a hozzájuk tartozó két végrehajtási rendeletet. Ezek külön-külön születtek és külön-külön módosultak – gyakran sürgősségi kormányrendelettel –, és nem mindig ugyanazt jelentette bennük ugyanaz a fogalom. Ahol egyik sem rendelkezett, ott a bírói gyakorlat töltötte ki a hézagot.
A 21 jogszabály nem azt jelenti, hogy mind a huszonegy teljes egészében hatályát veszti (576. cikk (3) bek.). Teljes egészében hatályát veszti a 350/2001-es urbanisztikai törvény, az 50/1991-es építési törvény és a 839/2009-es minisztériumi rendelet. A 10/1995-ös építési minőségi törvényből a nagyobbik rész esik ki – az 1–9., a 11–40. és a 42–44. cikk –, a 233/2016-os minisztériumi rendeletből pedig minden, három megmaradó melléklet kivételével. A telekkönyvi törvény és az építészkamarai törvény érintetlen marad; a telekkönyvi törvény hatályban maradása külön is fontos, mert egy kivétel innen élhet tovább a 2001 előtt épült házak telekkönyvezésénél. A minisztérium által emlegetett 21 jogszabály tehát nem a hatályon kívül helyezett törvények száma, hanem azoké, amelyeknek a szabályai a törvénykönyvbe kerültek.
Az összevonásnak tartalmi következménye is van. Eddig ugyanaz a fogalom – például hogy mi számít bővítésnek vagy funkcióváltásnak – három jogszabályban háromféleképpen szerepelt, és az eltérő megfogalmazások eltérő hivatali gyakorlatot is eredményezhettek. Az új szabályozás egységes fogalomtárral dolgozik, amely a törvénykönyv szerves része és egyetlen helyen kereshető.
Bővebben: hogyan jutott el idáig a törvény? hogyan készült, és mi került ki belőle
A törvénykönyvet a fejlesztési minisztérium készítette elő, Cseke Attila miniszter irányításával. A tervezetet 2022 áprilisában bocsátották nyilvános vitára, a kormány 2023 márciusában fogadta el, a parlamenti tárgyalás azonban több mint három évig húzódott. A bizottsági munka 2026 elején gyorsult fel. A végszavazás 2026. július 29-én a képviselőházban és július 30-án a szenátusban született meg, a köztársasági elnök pedig augusztus 4-én hirdette ki a törvényt.
A legvitatottabb rendelkezéseket – a zöldfelületre való építést és a tengerparti koncessziókat – a képviselőházi bizottsági szakaszban, 2026 februárjában vették ki a tervezetből. Ezek a területek a korábbi jogszabályok hatálya alatt maradnak, változatlan feltételekkel. A minisztérium szerint ez a zöldfelületek védelmét változatlanul hagyja. Az építészkamara viszont továbbra is szorgalmazza, hogy a zöldfelületi és a tengerparti szabályozás is bekerüljön a törvénykönyvbe.
Bővebben: mikor áll fel az intézményrendszer? melyik szervnek meddig van ideje
A törvény augusztus 25-én hatályba lép, de az általa előírt új szervek ekkor várhatóan még nem állnak fel. Az országos és a helyi integrált véleményező bizottságokat, valamint az egységes jóváhagyási bizottságot a közzétételtől számított 45 munkanapon belül kell megszervezni – ez nagyjából október közepét jelenti. A véleményt és engedélyt kiadó szervezeteknek szintén a közzétételtől 120 napjuk van a saját eljárásaik frissítésére, a hivataloknak pedig 2026. december 31-ig kell átírniuk a saját ügymenetüket. Az országos digitális platform beindítására viszont nincs törvényi határidő.
Amíg az egyablakos rendszer nem válik működőképessé, a hivatalok saját platformot vagy e-mailt használnak, és az eljárási gyakorlat településenként eltérhet. A bejelentési formanyomtatvány mintáját miniszteri rendelettel kell jóváhagyni. A régi kormányhatározatok addig maradnak érvényben, amíg az újak meg nem jelennek, és arra nincs törvényi határidő, hogy ez mikor történjen meg.
A működés az önkormányzatok felkészültségétől is függ
A törvénykönyv rövidebb határidőket, egységesebb ügyintézést és több egyszerűsített eljárást vezet be. Az egyszerűsített eljárások ugyanakkor nagyobb felelősséget helyeznek a beruházóra, a tervezőre és a kivitelezőre, a bírságtételek pedig jelentősen emelkedtek.
A törvénykönyv egyszerűsítést, digitalizálást és átláthatóságot ígér. A rendszer gyakorlati eredményességét főként az dönti majd el, hogy időben felállnak-e a bizottságok, működni kezd-e az országos platform, és a hatóságok be tudják-e tartani az új határidőket.
Gyakori kérdések
2026. augusztus 25-től. A törvény augusztus 10-én jelent meg a Hivatalos Közlönyben, és tizenöt nappal később lépett hatályba. A végrehajtási normákat nem kell megvárni hozzá – ez azonban nem jelenti azt, hogy minden formanyomtatvány és új intézmény már ekkor működni is fog. Részletek
Ha augusztus 25. előtt megkaptad az urbanisztikai bizonylatot, az érvényes marad, és az engedélyezés az abban előírt – a bizonylat kiadásakor hatályos szabályok szerinti – vélemények alapján folytatható akkor is, ha a kérelmet csak később adod be. A kivitelezés közben elkövetett szabálysértéseket viszont már az új, magasabb tételek szerint minősítik. Részletek
A bejelentésnél nem kérsz engedélyt, hanem beadsz egy formanyomtatványt és egy egyszerűsített kiviteli tervet. A bejelentés nem jár az építési engedélyezéssel azonos mélységű előzetes ellenőrzéssel, de a hivatal megvizsgálja a beadványt, és 15 munkanapon belül tisztázást kérhet, más eljárást írhat elő vagy elutasíthatja. A bejelentés saját felelősségre tett nyilatkozat arról, hogy a munka elvégezhető ebben az eljárásban. A városrendezési és műszaki előírások betartásáért a beruházó, a tervezők és a kivitelezők felelnek; egyetemleges felelősséget a törvény ennél a kategóriánál nem ír elő. Részletek
Ha a hivatal tizenöt munkanapon belül nem kér kiegészítést, nem ír elő más eljárást és nem utasítja el a bejelentést, a hallgatólagos jóváhagyás után további tizenöt naptári nappal kezdhető meg a munka – ez összesen nagyjából öt hét. Ha viszont a hivatal tisztázást kér, véleményeket ír elő, vagy azt állapítja meg, hogy építési engedély kell, a határidő ehhez igazodik, és az utóbbi esetben végig kell vinni az engedélyezést (296. cikk (1) és (6) bek.). Részletek
Egyszerű tetőjavításhoz nem kell eljárás, feltéve hogy a forma, az anyag és a megjelenés változatlan marad. Ha kicseréled – azonos formában, vagy átalakítással és legfeljebb fél méter emeléssel –, bejelentés kell hozzá. Részletek
Termelő-fogyasztóként (prosumator) telepített napelemes rendszerhez nem kell építési engedély, és a 294. cikk szerinti bejelentés sem, de a munka előtt tájékoztatni kell a helyi hatóságot (a törvény szóhasználatával: înștiințarea prealabilă). A tartószerkezetnek alkalmasnak kell lennie a rendszer saját tömegéből, valamint a szél- és a hóterhelésből eredő igénybevételek felvételére. A tájékoztatás elmulasztása 50 000–100 000 lejes bírság. Védett beépített övezetben a formaság nélküli mentesség csak akkor alkalmazható, ha a helyi városrendezési szabályzat ezt kifejezetten megengedi (274. cikk (6) bek.). Részletek
Legfeljebb 150 m² összes szintterületűt: egyetlen lakás, földszint vagy magasított alagsor és földszint, teljes pinceszint nélkül, vidéki belterületen. Talajmechanikai és földmérési tanulmány kell hozzá. Részletek · próbáld ki a telekrajzon
Az alapozott melléképületek – garázs, medence – együtt legfeljebb 50 m²-t tehetnek ki, és ebbe a 20 m² alattiak is beleszámítanak. A bontható, alapozás nélküli, legfeljebb 2,5 m magas építmények külön 20 m²-es kereten belül maradnak: hozzájuk sem engedély, sem bejelentés nem kell, az önkormányzat adónyilvántartásába viszont nyilatkozattal be kell jelenteni őket. Részletek
Szabályosítási engedélyt kell kérni. Legfeljebb 150 m²-es családi házra és melléképületre ez határidő nélkül lehetséges, minden más építménynél 2027. augusztus 25-ig, tízszeres illetékkel. Két feltétel nem pénzen múlik: a mai szabályozásnak és a minőségi alapkövetelményeknek is meg kell felelni. Részletek
50 000-től 1 000 000 lejig, a cselekmény súlyához és a szomszédságra gyakorolt hatáshoz igazodva. Ha az engedélyezettnél magasabbra építesz, szintenként további 50 000–500 000 lej jön rá. A minimum felének befizetésével járó kedvezmény ezeknél a tételeknél nem működik. Részletek
Új épületnél csak vidéki földszintes lakóházat, garázst, teraszt és földszintes gazdasági melléképületet. Meglévő épületnél a 279. és a 285. cikk a saját kivitelezést a karbantartásra és a folyó javításokra szűkíti, tehát padlástér-beépítéshez vagy szerkezeti átalakításhoz vállalkozó kell. A 298. cikk (4) bekezdése ezzel nincs teljesen összhangban, ezért a gyakorlat kialakulásáig a szűkebb értelmezés a biztonságos. Részletek
Nem lehet műszakilag átvenni, ezért nem kerül telekkönyvbe. A telekkönyvi rendezetlenség akadályozza az ingatlan szabályos átruházását és hitelfedezetként való felhasználását. Az épületadó a szabálytalanság megállapításától 100 százalékkal magasabb, a bontásra irányuló bírósági keresetindítás joga pedig csak 10 év alatt évül el. Részletek
Mivel kezdd, ha építkezel
Az első lépés annak eldöntése, hogy a tervezett munka a négy eljárás közül melyikbe esik: ezt a munka jellege, az ingatlan fekvése és a védettség dönti el. A lap tetején lévő telekrajz és a fejezet eleji választó ehhez ad kiindulópontot, a végleges besorolást viszont az illetékes hivatallal érdemes írásban tisztázni – a téves besorolás kockázatát a beruházó viseli.
Ha az ingatlanod jogi helyzete rendezetlen, a szabályosításnak határideje van: kis családi háznál és melléképületnél nincs, minden más építménynél 2027. augusztus 25. Ha pedig már fut az engedélyezésed, a korábban kiadott urbanisztikai bizonylat érvényes marad.
