A román Parlament új szabályokat fogadott el arról, hogy a lakásfejlesztő cégek mire költhetik a vevőktől kapott előlegeket. A törvény célja, hogy a vásárlók ne veszítsék el a pénzüket, ha a fejlesztő csődbe megy vagy nem fejezi be az építkezést.
Miről szól ez a törvény?
Eddig Romániában a lakásfejlesztők akár a vételár 70-90%-át is elkérhették előlegként, és ezt bármire elkölthették: más projektre, tartozások törlesztésére, akár saját célra. Ha a cég csődbe ment vagy nem fejezte be az építkezést, a vásárlók elveszítették a pénzüket. A törvény ezt akadályozza meg azzal, hogy előírja: az előlegeket elkülönített számlán kell tartani, és csak az adott projekt építésére lehet elkölteni.
A törvényben szereplő fogalmak:
Fejlesztő (dezvoltator) az a cég vagy személy, aki társasházi lakásokat vagy családi házakat épít azzal a céllal, hogy eladja őket. A törvény egyértelműen kimondja, hogy a fejlesztő felelős a projekt befejezéséért. Nem fejlesztő az, aki saját magának épít házat.
Foglalási megállapodás (convenție de rezervare) egy rövid távú szerződés, amellyel a vevő „lefoglalja" a kiszemelt lakást. Ez még nem kötelezi a vevőt a vásárlásra, csak arra, hogy egy ideig a fejlesztő ne adja el másnak az ingatlant.
Előszerződés (promisiune de vânzare-cumpărare) már komolyabb elkötelezettség: mindkét fél megígéri, hogy a lakás elkészültekor megkötik a végleges adásvételi szerződést. Az előszerződésben rögzítik az árat, a fizetési ütemezést és a határidőket.
Előtársasházasítás (preapartamentare) egy új eljárás, amely lehetővé teszi, hogy a még meg sem épített lakások saját telekkönyvi számot kapjanak. Eddig a telekkönyvben csak a telek és az egész épület szerepelt, az egyes lakások csak az épület átadása után kaptak saját telekkönyvi lapot. Az új rendszerben már az építkezés elején minden „papíron létező" lakásnak lesz saját telekkönyvi azonosítója, így a vevő ellenőrizheti, hogy a fejlesztő valóban tulajdonosa-e a teleknek, és nincs-e rajta teher.
A foglaló új szabályai
A törvény szigorúan korlátozza a foglalási megállapodásokat. A foglaló összege legfeljebb a vételár 5%-a lehet, és a megállapodás maximum 60 napra szólhat. A foglaló beszámít a vételárba, tehát a végleges adásvételnél a vevőnek ennyivel kevesebbet kell fizetnie. A 60 nap letelte előtt vagy előszerződést kell kötni közjegyző előtt, vagy végleges adásvételi szerződést. Ha egyik sem történik meg a fejlesztő hibájából, akkor 30 napon belül vissza kell fizetnie a teljes foglalót. Ha a fejlesztő 5%-nál nagyobb foglalót kér, a foglalási megállapodás semmis.
Kovács Anna kiszemelt egy 100.000 EUR értékű lakást egy épülő társasházban. A fejlesztő foglalót kér tőle. Az új szabályok szerint a foglaló legfeljebb 5.000 EUR (a vételár 5%-a) lehet. Ha a fejlesztő 10.000 EUR-t kérne, a foglalási megállapodás automatikusan érvénytelen lenne. A 60 napos határidőn belül vagy közjegyző előtt előszerződést kötnek, vagy – ha ez a fejlesztő hibájából nem történik meg – Anna visszakapja az 5.000 EUR-t. Ha megkötik az előszerződést vagy az adásvételt, az 5.000 EUR beszámít a vételárba, tehát Annának már csak 95.000 EUR-t kell fizetnie.
Az előlegek felhasználása
Az előszerződés megkötésekor a vevő előleget fizet. A törvény két dolgot ír elő. Egyrészt a fejlesztőnek az előleget elkülönített bankszámlán kell tartania, amelyet kizárólag az adott projekt építésére használhat – más projektjét nem finanszírozhatja belőle. Másrészt az előleg elköltését az építkezés előrehaladásához és az építésvezető jóváhagyásához köti.
A fejlesztő a vevőtől kapott összegből a teherhordó szerkezet (alapok, falak, födémek) építésére legfeljebb a vételár 25%-át költheti el, és csak akkor, ha az építésvezető (diriginte de șantier) „fizetésre alkalmas" (bun de plată) bélyegzőjével igazolja a számlát. A szerkezet elkészülte után a gépészeti munkálatokra (víz, villany, fűtés) további legfeljebb a vételár 20%-át fordíthatja.
A törvény nem írja elő, hogy a fejlesztő maximum mekkora előleget kérhet a vevőtől. Csak azt szabályozza, hogy az előlegből mennyit költhet el és mire. Elméletileg tehát a fejlesztő kérhet 60% előleget is, de abból csak a vételár 25%-át költheti a szerkezetre és 20%-át a gépészetre – a többi ott marad a bankszámlán. A Szenátus eredetileg világos befizetési plafonokat javasolt (15% szerződéskötéskor, 25% + 25% az építkezés előrehaladtával), de ezeket a Képviselőház törölte a végleges szövegből.
Nagy Péter előszerződést köt egy 100.000 EUR értékű lakásra, és 40.000 EUR előleget fizet. A fejlesztő ezt az összeget elkülönített bankszámlára teszi. Az építkezés során a fejlesztő ebből az összegből a teherhordó szerkezetre legfeljebb 25.000 EUR-t (a vételár 25%-át) költhet, és csak az építésvezető jóváhagyásával. Amikor a szerkezet elkészül, a gépészeti munkálatokra további legfeljebb 20.000 EUR-t (a vételár 20%-át) fordíthat. A maradék 40.000 - 25.000 - 20.000 = 0 EUR, tehát ebben az esetben a teljes előleg felhasználható. Ha Péter 50.000 EUR előleget fizetett volna, abból 5.000 EUR az átadásig a bankszámlán maradna.
| Építési szakasz | Elkölthető összeg | 100.000 EUR-s lakásnál | Feltétel |
|---|---|---|---|
| Teherhordó szerkezet | Max. a vételár 25%-a | Max. 25.000 EUR | Építésvezető jóváhagyása |
| Gépészeti munkálatok | Max. a vételár 20%-a | Max. 20.000 EUR | Szerkezet elkészülte után, építésvezető jóváhagyásával |
Kötelező a közjegyző
Az előszerződést kötelezően közjegyző előtt kell megkötni. Eddig ezt sokan egyszerű magánokiratban tették, ami kevesebb védelmet nyújtott. A közjegyző a szerződéskötés napján vagy legkésőbb másnap köteles bejegyeztetni az előszerződést a telekkönyvbe. Ezzel a vevő biztosítva van arról, hogy a fejlesztő nem adja el másnak is ugyanazt a lakást, és a telekkönyvből bárki láthatja, hogy az adott ingatlanra már van érvényes előszerződés.
Az előszerződést csak akkor lehet megkötni, ha az építési engedélyt (autorizație de construire) már bejegyezték a telekkönyvbe, és a közjegyző beszerezte a jövőbeli lakás telekkönyvi kivonatát.
A lakás átadásának feltételei
A törvény azt is előírja, hogy a fejlesztő csak akkor adhatja át a lakást a vevőnek, ha két feltétel együttesen teljesül: az átadás-átvételi eljárást (recepție la terminarea lucrărilor) sikeresen lezárták, és a végleges közműcsatlakozásokat (víz, villany, gáz, csatorna) üzembe helyezték. Korábban előfordult, hogy a fejlesztők ideiglenes közműcsatlakozásokkal adták át a lakásokat, ami későbbi problémákhoz vezetett. Az új szabály ezt kizárja: a vevő csak teljesen kész, végleges közművekkel ellátott lakást kaphat.
Hogyan működik az előtársasházasítás?
Ez az új szabály 2026. március 8-tól lép életbe. A lényege, hogy a fejlesztőnek már az építkezés elején „papíron létre kell hoznia" az összes lakást a telekkönyvben. Minden lakás saját telekkönyvi számot kap, ahol feltüntetik, hogy „jövőbeli ingatlan" (bun viitor). Így a vevő már az előszerződés előtt ellenőrizheti, hogy a telek valóban a fejlesztőé, nincs-e rajta jelzálog vagy más teher, és hogy az építési engedély valóban létezik.
Egy fejlesztő 20 lakásos társasházat épít. Az új szabályok szerint az építési engedély megszerzése után el kell végeznie az előtársasházasítást: közjegyző előtt aláírja az előtársasházasítási okiratot (act autentic de preapartamentare), és a kataszteri hivatalnál bejegyezteti mind a 20 lakást külön-külön, mindegyik saját telekkönyvi számmal. Ha Szabó Éva meg akarja venni a 7. számú lakást, a közjegyző kikéri a 7. lakás telekkönyvi kivonatát, és ellenőrzi, hogy nincs-e rajta teher. Csak ezután köthető előszerződés.
Ha az építkezés során változik a lakások száma (például 20 helyett 22 lesz az építési engedély módosítása miatt), a fejlesztőnek frissítenie kell a telekkönyvet új előtársasházasítási okirattal. Ehhez nem kell a vevők hozzájárulása, kivéve ha valakinek a már „lefoglalt" lakása mérete vagy elhelyezkedése változik.
Az építkezés befejezése után a fejlesztő elvégzi a végleges társasházasítást (apartamentare). Ekkor az átadás-átvételi jegyzőkönyv és az épület felépülését igazoló tanúsítvány (certificat de atestare a edificării construcției) alapján frissítik a telekkönyveket a tényleges adatokkal.
Átmeneti időszak: 2025. december 11. – 2026. március 8.
Az előtársasházasítási rendszer bevezetéséhez időre van szükség (a kataszteri informatikai rendszert is módosítani kell), ezért ezek a szabályok csak 2026. március 8-tól kötelezőek. Az átmeneti időszakban az építési engedélyt lakásonként külön-külön jegyzik be a telekkönyvbe.
Az előszerződéseket már az átmeneti időszakban is közjegyző előtt kell megkötni. A közjegyző a telek telekkönyvéből kéri ki a kivonatot, amely tartalmazza az építési engedély bejegyzésére vonatkozó adatokat és az ahhoz kapcsolódó bejegyzéseket. A telekkönyvi bejegyzésben feltüntetik, hogy az ingatlanegység építés alatt álló jövőbeli dolog.
Az előszerződés telekkönyvi bejegyzése nem akadályozza a fejlesztőt a projekt befejezéséhez szükséges adminisztratív, jogi vagy kataszteri lépések megtételében – ehhez nem kell a vevő előzetes hozzájárulása, kivéve ha az adott lakás mérete vagy elhelyezkedése változik.
Mi történik, ha a fejlesztő megszegi a szabályokat?
Ha a fejlesztő az előlegeket nem az adott projekt építésére használja fel – például más projektjét finanszírozza belőle vagy saját célra költi –, bírságot (amendă) kap: az előző évi árbevételének 1%-át. Ha a fejlesztő árbevétele például 5 millió RON volt, a bírság 50.000 RON. Ha a cselekmény súlyosabb és bűncselekménynek minősül, büntetőjogi felelősség is megállapítható.
Ami kimaradt a törvényből
A parlamenti vita során több vásárlóvédelmi rendelkezés kikerült a törvényből. Az eredeti szenátusi javaslat tartalmazta, hogy a vevők kiemelt hitelezői státuszt kapjanak a fejlesztő csődje esetén – ez azt jelentette volna, hogy a csődeljárásban előbb kapják vissza a pénzüket, mint más hitelezők. Ez a rendelkezés nem került be a végleges szövegbe. Szintén kimaradt a közjegyzői díj 25%-os csökkentése arra az esetre, ha a vevő ügyvéddel megy a szerződéskötésre. A szenátusi verzió tartalmazott világos befizetési plafonokat is (15% szerződéskötéskor, majd 25% + 25% az építkezés előrehaladtával), de ezeket szintén törölték.
