Ingatlan-átruházásból származó jövedelem adózása
Az ingatlan-átruházásból származó jövedelem adózása a természetes személyek ingatlanvagyonának értékesítéséből származó jövedelmekre vonatkozó adózási szabályokat foglalja magában. Ezen az oldalon megismerkedhet az alapvető fogalmakkal, aktuális adókulcsokkal, mentességekkel és gyakorlati példákkal.
Fogalommeghatározás
A román jogszabályok szerint ingatlan-átruházásnak minősül a tulajdonjog és annak részjogosítványai (pl. haszonélvezeti jog) átruházása természetes személyek között. Ebbe a körbe tartoznak:
Ingatlan-átruházás tárgyai lehetnek:
-
Lakóépületek (lakások, házak)
-
Nem lakás céljára szolgáló építmények
-
Beépített földterületek
-
Beépítetlen földterületek (telkek, mezőgazdasági területek, stb.)
Adómértékek 2025-ben
A 2025-ben érvényes szabályok szerint az ingatlan-átruházásból származó jövedelem után fizetendő adó mértéke a tulajdonlás időtartamától függ:
|
Tulajdonlás időtartama
|
Adókulcs
|
Adóalap
|
|
3 év vagy rövidebb
|
3%
|
Az adásvételi szerződésben feltüntetett tranzakciós érték
|
|
3 évnél hosszabb
|
1%
|
Az adásvételi szerződésben feltüntetett tranzakciós érték
|
Fontos!
Az adó alapja az ingatlan átruházásakor meghatározott érték, vagyis az adásvételi szerződésben feltüntetett tranzakciós érték. Azonban ha ez az érték alacsonyabb, mint a közjegyzői kamara által készített piaci tanulmányban szereplő minimum érték, akkor az utóbbi lesz az adóalap.
Adómentességek
Bizonyos esetekben az ingatlan-átruházás adómentes. Ezek a kivételek biztosítják, hogy egyes speciális élethelyzetekben ne kelljen adót fizetni az ingatlan átruházása után.
Adómentes ingatlan-átruházási esetek:
-
Földterületek és építmények tulajdonjogának megszerzése speciális törvények alapján történő tulajdonjog-helyreállítás útján
-
Tulajdonjog megszerzése ajándékozás útján harmadik fokig bezárólag rokonok és házastársak között
-
Visszamenőleges hatályú szerződésbontás esetén
-
Az ingatlan-nyilvántartási törvény (7/1996. sz. törvény) 13. és 41. cikke szerinti tényleges birtoklás bejegyzése esetén
-
Tulajdonjog átruházása a 77/2016. sz. törvény feltételei szerinti adósságrendezés (fizetésképtelenség) céljából
Példa adómentességre
Kovács Mária kolozsvári lakását ajándékozza 25 éves fiának. Bár az ingatlan piaci értéke 150.000 euró, az ügylet után nem kell adót fizetni, mert az egyenes ágbeli rokonok (szülő-gyermek) közötti ajándékozás adómentes.
Az adó kiszámítása és megfizetése
Az ingatlan-átruházási adót főszabály szerint a közjegyző számítja ki és szedi be az adásvételi szerződés hitelesítése vagy örökösödési eljárás lezárása előtt.
Ha az adásvételi szerződésben feltüntetett érték alacsonyabb, mint a hivatalos piaci minimum érték:
-
Tulajdonjog átruházása esetén a piaci tanulmányban szereplő minimum érték az adó alapja
-
A tulajdonjog részjogosítványainak átruházása esetén a piaci minimum érték 20%-a az adó alapja
-
Haszonélvezeti jog nélküli tulajdon átruházása esetén a piaci minimum érték 80%-a az adó alapja
Az adó befizetése és elosztása
A beszedett adó a következőképpen oszlik meg:
-
50% az állami költségvetésbe kerül
-
50% annak a közigazgatási-területi egység költségvetésébe kerül, ahol az elidegenített ingatlan található
Speciális esetek
Végrehajtási eljárás esetén
Végrehajtási eljárás esetén az adót nem a közjegyző, hanem az illetékes adóhatóság számítja ki és szedi be adókivetési határozat alapján, amelyet a határozat közlésétől számított 60 napon belül kell teljesíteni.
Ingatlancsere esetén
Ingatlancsere esetén az adó minden egyes átruházott ingatlan értéke után külön-külön kerül kiszámításra.
Ingatlan és ingóság cseréje
Ha az ügylet tárgya egy ingatlan és egy ingóság (pl. gépjármű) cseréje, az adó csak az ingatlan értéke után számítandó, és az adófizetésre kötelezett az a természetes személy, aki az ingatlant átruházza.
Gyakorlati példák
1. példa: Lakáseladás 2 éves tulajdonlás után
-
Ingatlan értéke a szerződésben: 100.000 euró (500.000 lej)
-
Tulajdonlás időtartama: 2 év
-
Alkalmazandó adókulcs: 3%
-
Fizetendő adó: 15.000 lej (500.000 lej × 3%)
2. példa: Telek eladása 5 éves tulajdonlás után
-
Ingatlan értéke a szerződésben: 40.000 euró (200.000 lej)
-
Tulajdonlás időtartama: 5 év
-
Alkalmazandó adókulcs: 1%
-
Fizetendő adó: 2.000 lej (200.000 lej × 1%)
3. példa: Ingatlan ajándékozása gyermeknek
-
Ingatlan piaci értéke: 150.000 euró
-
Adókötelezettség: 0 lej (adómentes az egyenes ágbeli rokonok közötti ajándékozás)
Örökléssel kapcsolatos adózási szabályok
Az örökléssel megszerzett ingatlanok esetében speciális adózási szabályok érvényesülnek.
Öröklési eljárás és költségei
Romániában az öröklési eljárás (succesiune) közjegyző előtt történik. A hagyatéki eljárás költségei a következőkből tevődnek össze:
-
Közjegyzői díj: a hagyaték értékétől függően
-
Adminisztratív költségek (igazolások, dokumentumok kiállítása)
Adózási vonatkozások:
-
Ha a hagyatéki eljárás az örökhagyó halálától számított 2 éven belül lezárul, nem kell adót fizetni a megszerzett ingatlanok után
-
Ha a hagyatéki eljárás az örökhagyó halálától számított 2 éven túl zárul le, akkor az örökösök kötelesek 1% adót fizetni az örökölt ingatlanok értéke után
Fontos tudnivalók az örökösöknek
-
Az örökösöknek 1 év áll rendelkezésre az örökhagyó halálától, hogy eldöntsék: elfogadják vagy visszautasítják az örökséget
-
Ha 1 éven belül nem nyilatkoznak, úgy tekintik, hogy visszautasították az örökséget
-
A hagyatéki eljárás lefolytatása nem kötelező, de anélkül nem lehet rendelkezni az örökölt vagyonról (eladni, jelzáloggal terhelni, stb.)
Példa az öröklési adóra
-
Örökölt ingatlan értéke: 300.000 lej
-
Elhunyt halálának dátuma: 2023. február 1.
-
Hagyatéki eljárás időpontja: 2025. március 10.
-
Adókötelezettség: 3.000 lej (300.000 lej × 1%), mivel több mint 2 év telt el az örökhagyó halála óta
Vissza a magánszemélyek jövedelmeinek adózásához
Utolsó frissítés: 2025. május 8.
Jogi nyilatkozat: Az oldalon található információk tájékoztató jellegűek. Konkrét adózási kérdésekben kérje szakember segítségét.
