Bérbeadási jövedelmek adózása (2025)
A romániai ingatlan bérbeadásból származó jövedelmek adózása 2025-ben egyszerűsített rendszert követ, amelyet a 227/2015-ös Adótörvénykönyv (Codul Fiscal) szabályoz. 2025-ben jelentős egyszerűsítés történt: már nem kell év közben becsült jövedelmet bevallani! Az adózás csak évente történik, egy alkalommal (következő év május 25-ig).
🆕 Főbb változások 2025-ben
- Megszűnt az év közbeni becsült bevallás - már csak év végén kell adózni
- CASS küszöbérték emelkedés: 19.800 lejről 24.300 lejre
- Minimálbér: 4.050 lej/hó (3.300 lejről emelkedett)
1. Alapfogalmak és jogszabályi háttér
A román adójog szerint a bérbeadásból származó jövedelem (venituri din cedarea folosinței bunurilor) minden olyan jövedelem, amelyet magánszemély tulajdonos vagy egyéb jogszerű birtokos ingó vagy ingatlan vagyontárgyak használatba adásából szerez.
💡 Egyszerű magyarázat:
Ha van egy lakásod, házad, vagy akár autód, és valaki másnak adod használatra pénzért, akkor az a bevétel bérbeadási jövedelem. Ez után adót kell fizetned Romániában.
Bérbeadási jövedelem típusai:
- Lakóingatlan bérbeadása: Lakások, házak hosszú távú kiadása (legalább 1 hónapra)
- Kereskedelmi ingatlan bérbeadása: Irodák, üzletek, raktárak bérbeadása
- Turisztikai célú kiadás: Rövid távú szálláshely szolgáltatás (Airbnb, Booking.com)
- Mezőgazdasági földek haszonbérlete: Szántóföldek, legelők bérbeadása
- Ingóságok kiadása: Gépjárművek, eszközök bérbeadása
1.1. Jogszabályi háttér
A bérbeadási jövedelmek adózását a következő jogszabályok szabályozzák:
- Legea nr. 227/2015 (Codul Fiscal): Az alapvető adózási szabályok
- HG nr. 1/2016: Az Adótörvénykönyv alkalmazási szabályai
- OUG nr. 128/2024: 2025-ös módosítások és egyszerűsítések
- Ordinul ANAF nr. 7015/2024: Frissített Egységes Nyilatkozat űrlap
2. Adószámítás alapjai
2.1. Jövedelemadó számítása
A bérbeadásból származó jövedelem után 10%-os jövedelemadót kell fizetni, amely a nettó jövedelemre számítódik. A nettó jövedelem meghatározásakor 20%-os forfetáris költséglevonást lehet alkalmazni.
💡 Egyszerű magyarázat a forfetáris költséglevonásról:
A forfetáris költséglevonás azt jelenti, hogy automatikusan levonhatsz 20%-ot a bruttó bérleti díjból, anélkül hogy bizonyítanod kellene a költségeket. Ez fedezi az ingatlan karbantartását, javításokat, adminisztrációt stb.
Példa: Ha 1000 lej a bérleti díj, akkor 200 lejt (20%) automatikusan levonhatsz költségként, és csak a maradék 800 lej után fizetsz 10% adót (80 lej).
Forfetáris költséglevonás változása
2024-től a forfetáris költséglevonás mértéke 20%, amely a 2015-2022 közötti 40%-os, illetve a 2023-as 0%-os levonási lehetőség után egy köztes megoldást jelent. Ez az összeg fedezi az ingatlan fenntartási, javítási és egyéb költségeit anélkül, hogy azokat bizonyítani kellene.
| Adózási elem |
Mérték |
Számítási alap |
Megjegyzés |
| Forfetáris költséglevonás |
20% |
Bruttó bérleti díj |
2024-től érvényes mérték |
| Jövedelemadó |
10% |
Nettó jövedelem |
Bruttó bérleti díj - 20% költség |
| CASS (egészségügyi járulék) |
10% |
Éves jövedelem |
Jövedelemhatártól függően |
2.2. Alapvető számítási példa
Havi 2.500 lej bérleti díj esetén (lej alapú szerződés)
| Tétel |
Számítás |
Havi összeg |
Éves összeg |
| Bruttó bérleti díj |
|
2.500 lej |
30.000 lej |
| Forfetáris költséglevonás (20%) |
2.500 × 20% |
500 lej |
6.000 lej |
| Nettó jövedelem |
2.500 - 500 |
2.000 lej |
24.000 lej |
| Jövedelemadó (10%) |
2.000 × 10% |
200 lej |
2.400 lej |
| CASS (10%) |
Nincs, mert 24.000 < 24.300 |
- |
0 lej |
| Kézhez kapott összeg (havi) |
2.500 - 200 |
2.300 lej |
- |
| Teljes éves adóteher |
2.400 + 0 |
- |
2.400 lej |
3. Forrásadó rendszer (2024-től)
2024 óta jelentős változás, hogy amennyiben a bérlő olyan személy vagy szervezet, aki könyvelést vezet (például cég vagy PFA), akkor köteles forrásadót levonni és azt az állami költségvetésbe befizetni.
💡 Mit jelent a forrásadó egyszerűen:
Ha egy cégnek vagy PFA-nak adod ki az ingatlant, akkor ők levonják az adót a bérleti díjból és befizetik az államnak. Te kevesebb pénzt kapsz kézhez, de cserébe az adóval már nem kell foglalkoznod - a bérlő intézi helyetted.
Forrásadó alkalmazásának feltételei:
- A bérlő jogi személy (SRL, SA) vagy könyvelést vezető magánszemély (PFA)
- A bérbeadó magánszemély
- A bérleti szerződés 30 napnál hosszabb időtartamra szól
- A forrásadó mértéke: 10% a nettó jövedelemből (20%-os költséglevonás után)
3.1. Forrásadó számítás és adminisztráció
Forrásadó számítása cégnek kiadott 3.000 lej/havi iroda esetén
| Tétel |
Számítás |
Összeg |
| Havi bruttó bérleti díj |
|
3.000 lej |
| Forfetáris költséglevonás (20%) |
3.000 × 20% |
600 lej |
| Nettó jövedelem |
3.000 - 600 |
2.400 lej |
| Levont forrásadó (10%) |
2.400 × 10% |
240 lej |
| Tulajdonosnak utalt összeg |
3.000 - 240 |
2.760 lej |
Bérlői kötelezettségek
A könyvelést vezető bérlő köteles a levont forrásadót a következő hónap 25-éig befizetni az állami költségvetésbe a D100-as bevallási űrlapon. Emellett év végéig köteles információs bevallást (D205) is benyújtani a tulajdonos adatairól és a levont adó összegéről.
4. CASS (egészségügyi járulék) kötelezettség
A bérbeadásból származó jövedelem után CASS-t (Contribuția de asigurări sociale de sănătate) is kell fizetni, amennyiben az éves nettó jövedelem meghaladja a meghatározott küszöbértékeket.
💡 Mit jelent a CASS egyszerűen:
A CASS egyfajta egészségbiztosítási járulék. Ha a bérbeadásból évi 24.300 lej feletti nettó jövedelmed van, akkor 10%-ot kell fizetned egészségbiztosításra. Cserébe jogosult vagy az állami egészségügyi ellátásra.
Fontos: CASS vs CAS különbség
Bérbeadási jövedelmek után CSAK CASS-t kell fizetni, CAS-t NEM! A CAS (nyugdíjjárulék) csak munkabér és egyéb jövedelmek után kötelező, bérbeadási jövedelmek után nem.
4.1. CASS küszöbértékek 2025-ben
| Jövedelemszint |
Küszöbérték (2025) |
CASS összeg |
Számítás |
| Alacsony jövedelem |
24.300 lej alatt |
0 lej |
Nincs CASS fizetés |
| Közepes jövedelem |
24.300 - 48.600 lej |
2.430 lej |
10% × 24.300 lej (fix összeg) |
| Magasabb jövedelem |
48.600 - 97.200 lej |
4.860 lej |
10% × 48.600 lej (fix összeg) |
| Magas jövedelem |
97.200 lej felett |
9.720 lej |
10% × 97.200 lej (fix összeg) |
💡 CASS számítás egyszerűen:
Bérbeadási jövedelmeknél lépcsős, FIX összegek vannak:
• 24.300 lej alatt: Nem fizetsz semmit
• 24.300-48.600 lej: Fix 2.430 lej éves CASS
• 48.600-97.200 lej: Fix 4.860 lej éves CASS
• 97.200 lej felett: Fix 9.720 lej éves CASS
Példák:
• 30.000 lej jövedelem → 2.430 lej CASS
• 50.000 lej jövedelem → 4.860 lej CASS
• 100.000 lej jövedelem → 9.720 lej CASS
Fontos: Ezek fix összegek, nem a te jövedelmed százaléka!
5. Devizában megkötött bérleti szerződések
A devizában (euró, dollár stb.) megkötött bérleti szerződések esetén speciális szabályok vonatkoznak az adóalap meghatározására és az éves elszámolásra.
💡 Devizás bérleti szerződések egyszerűen:
Ha euróban kötöd a szerződést:
1. Havi fizetéskor: Átváltod lejre a BNR (Román Nemzeti Bank) előző napi árfolyamán
2. Év végén: Újraszámolod az egész évet az éves átlagárfolyammal
3. Ha van eltérés: A különbséget be kell vallani az Egységes Nyilatkozatban
Miért bonyolult? Mert az árfolyam változik, és az adóhivatal az átlagárfolyammal számol.
Devizás szerződések főbb szabályai:
- Havonta a BNR (Román Nemzeti Bank) előző napi árfolyamán kell átváltani
- Év végén át kell értékelni az éves átlagárfolyamon
- Az eltérést pótlólag be kell vallani az Egységes Nyilatkozatban
- A CASS számításnál is a lejre átváltott összeget kell figyelembe venni
5.2. Devizás szerződés gyakorlati példa
800 EUR/hó bérleti díj, éves elszámolás
2024-es helyzet:
- Havi fizetéskor alkalmazott átlagárfolyam: 4,97 lej/EUR
- 2024-es éves átlagárfolyam (BNR): 4,9746 lej/EUR
- Havi bruttó bevétel becslése: 800 × 4,97 = 3.976 lej
- Éves tényleges bruttó bevétel: 800 × 12 × 4,9746 = 47.757 lej
| Tétel |
Számítás |
Összeg |
| Éves bruttó bevétel |
800 EUR × 12 × 4,9746 |
47.757 lej |
| Forfetáris költséglevonás (20%) |
47.757 × 20% |
9.551 lej |
| Éves nettó jövedelem |
47.757 - 9.551 |
38.206 lej |
| Jövedelemadó (10%) |
38.206 × 10% |
3.821 lej |
| CASS (10%) |
24.300 × 10% |
2.430 lej |
| Teljes adóteher |
3.821 + 2.430 |
6.251 lej |
6. Turisztikai célú rövid távú kiadás
A turisztikai célú rövid távú szálláshely kiadás (pl. Airbnb) esetén eltérő szabályok vonatkoznak attól függően, hogy hány szobát ad ki a tulajdonos.
💡 Turisztikai kiadás egyszerűen:
Rövid távú kiadás: Amikor turistáknak adod ki a lakást/szobát maximum 30 napra (Airbnb, Booking.com stílus)
Két kategória van:
• 1-5 szoba: Fix összeg alapján adózol (norma)
• 5+ szoba: Valós bevétel alapján adózol (mint egy kis vállalkozás)
6.1. Normaalapú adózás (1-5 szoba)
Normaalapú adózás feltételei:
- Maximum 5 szoba kiadása saját lakóingatlanból
- Vendégek maximum 30 napig tartózkodhatnak egy év alatt
- Fix norma alapján történik az adózás, nem a tényleges bevétel alapján
- A norma értékét évente a Gazdasági Minisztérium határozza meg településtípusok szerint
✅ Frissített 2025-ös turisztikai normák
Az alábbi táblázat a hivatalos ANAF 3352/2024 számú rendelet szerinti frissített normákat tartalmazza:
| Településtípus |
2025-ös norma/szoba/év |
Adó (10%) |
Példa települések |
| Fekete-tenger parti üdülőhelyek |
16.000 lej |
1.600 lej |
Mamaia, Constanța, Mangalia |
| Országos jelentőségű üdülőhelyek |
13.500 lej |
1.350 lej |
Brașov, Sinaia, Predeal |
| Helyi jelentőségű üdülőhelyek |
8.500 lej |
850 lej |
Busteni, Azuga |
| Balnear és klimatikus üdülőhelyek |
10.000 lej |
1.000 lej |
Herkulesfürdő, Szováta |
| Egyéb települések |
6.500 lej |
650 lej |
Bukarest, Temesvár |
💡 Hogyan működik a norma rendszer:
Példa: Van 2 szobád Brașovban, amit turistáknak adsz ki.
• Norma szobánként: 13.500 lej/év
• 2 szoba után: 2 × 13.500 = 27.000 lej
• Adó: 27.000 × 10% = 2.700 lej/év
Fontos: Nem számít, hogy mennyit keresel valójában - ez fix összeg!
6.2. Valós számviteli adózás (5+ szoba)
Amennyiben a tulajdonos több mint 5 szobát ad ki turisztikai célra, köteles a tényleges bevételek alapján adózni, egyszerűsített könyvelést vezetni és a vállalkozói adózási szabályokat alkalmazni.
💡 Mit jelent a 5+ szoba szabály:
Ha 6 vagy több szobát adsz ki turistáknak, akkor már "üzletnek" számít. Ilyenkor:
• Könyvelést kell vezetned
• A valós bevételeid alapján adózol (20% költséglevonással)
• Több adminisztrációd lesz
• Akár PFA-t is érdemes nyitnod
7. Gyakorlati számítási példák
7.1. Komplex példa: Többféle bérbeadási jövedelem
Péter bácsi éves bérbeadási portfóliója
Jövedelmek 2025-ben:
- Kolozsvári lakás magánszemélynek: 1.800 lej/hó × 12 = 21.600 lej
- Bukaresti iroda cégnek: 2.200 lej/hó × 12 = 26.400 lej (forrásadó levonva)
- Brassói nyaraló (Airbnb, 2 szoba): 13.500 lej/szoba norma × 2 = 27.000 lej
| Jövedelemforrás |
Bruttó bevétel |
Nettó jövedelem |
Jövedelemadó |
| Kolozsvári lakás |
21.600 lej |
17.280 lej |
1.728 lej |
| Bukaresti iroda |
26.400 lej |
21.120 lej |
2.112 lej (forrásadóban) |
| Brassói nyaraló |
27.000 lej (norma) |
27.000 lej |
2.700 lej |
| Összesen |
75.000 lej |
65.400 lej |
6.540 lej |
CASS számítás: 65.400 lej > 48.600 lej, ezért CASS = 4.860 lej (fix összeg)
Teljes adóteher: 6.540 + 4.860 = 11.400 lej (éves nettó jövedelem 17,4%-a)
7.2. Optimalizálási lehetőségek
Legális adóoptimalizálási tippek
1. Családi megosztás: A házaspárok külön-külön szerződéseket köthetnek, így mindketten igénybe vehetik a CASS küszöbértékeket.
2. Valós költségek érvényesítése: Nagyobb felújítási, karbantartási költségek esetén érdemes mérlegelni a valós számviteli rendszerre való áttérést.
3. Turisztikai norma kihasználása: Kis befektetéssel (max 5 szoba) a normaalapú adózás kedvezőbb lehet magas árak esetén.
4. Több ingatlan esetén: Érdemes szétbontani a tulajdonjogot családtagok között a CASS optimalizálásra.
8. Bevallási kötelezettségek és határidők
8.1. Egységes nyilatkozat (Declarația Unică)
🆕 Nagy változás 2025-ben!
Megszűnt az év közbeni becsült bevallás! Mostantól csak év végén, egyszer kell bevallani az adókat. Ez jelentős egyszerűsítést jelent.
Bevallási kötelezettségek 2025-ben:
- Beadási határidő: Május 25. (az adóévet követő évben)
- Fizetési határidő: Május 25. (adó és CASS egyaránt)
- Űrlap: Declarația Unică 2026 (2025-ös jövedelmekre)
- Beadási mód: Online (SPV - Spațiul Privat Virtual) vagy személyesen
8.2. Szerződések bejelentése
Kötelező szerződés bejelentés
2023 óta minden bérbeadási szerződést be kell jelenteni az ANAF-nak a C168-as űrlapon, 30 napon belül a szerződéskötéstől számítva. A mulasztás pénzbírságot vonhat maga után. Kivétel: Turisztikai szállásadás esetén nem kell C168-at kitölteni.
💡 C168 űrlap egyszerűen:
Ez egy egyszerű bejelentés az adóhivatalnak, hogy van bérleti szerződésed. Kitöltöd online vagy papíron, és elkülded 30 napon belül. Csak a szerződés alapadatait kell megadni (ki, mit, mennyiért bérel).
Vissza a magánszemélyek adózásához
Utolsó frissítés: 2025. június 3. | Frissített hivatalos ANAF források alapján
Jogi nyilatkozat: Az oldalon található információk tájékoztató jellegűek és a 2025. június 3-án elérhető hivatalos ANAF források alapján készültek. A turisztikai normák a Gazdasági Minisztérium 3352/2024 számú rendelete szerint frissítve. Konkrét adózási kérdésekben kérje szakember segítségét.
