Kell-e engedély a munkához?

Tetőcsere, garázs, tetőtér-beépítés, üzletté alakítás – eddig mindegyiknél ugyanaz volt a kérdés: engedélyköteles-e vagy sem. A törvénykönyv öt csoportra bontja a választ, és a régi határvonalat is áthelyezi.

A régi építési törvényben egyetlen lista volt arról, mihez nem kell engedély – és ez a lista mindenhol ugyanaz volt, védett övezetben is. Amit nem sorolt fel, ahhoz teljes engedélyezési eljárás kellett. Átmenet nem volt a kettő között: aki tíz négyzetméterrel bővített, ugyanazt az utat járta végig, mint aki csarnokot épített.

A törvénykönyv ezt a két csoportot bontja ötfelé. Az számít, mennyire érinti a munka a környékét: a szomszédokat, az utcaképet, a közműveket, a biztonságot. A legenyhébb csoportba a házon belüli javítás tartozik, a legszigorúbba az új épület.

A besorolás három kérdésen múlik

Az elsőt mindig előre kell tisztázni: műemlék vagy védett övezet az ingatlan? Ha igen, ott véget is ér a mérlegelés – egyik könnyítés sem alkalmazható, marad az építési engedély.

A második: változik-e a forma, a méret vagy a megjelenés? Ha nem – tehát csak festesz, burkolsz, vagy azonos méretű ablakot cserélsz –, semmit nem kell beadni.

A harmadik ott válik ketté, hogy meglévő épületen dolgozol, vagy újat építesz – és a kettőnek egészen más a feltétele. Meglévőn a 294. cikkely listája dönt.

Új építménynél viszont előbb az számít, hogy vidéki belterületen vagy-e, nagyvárosi övezeten kívül – és csak ezután jön a 150, illetve az 50 négyzetméter. Városban és külterületen az új épület mérettől függetlenül engedélyköteles.

A bejelentéses eljárás

Az ötből ez az egyetlen, aminek korábban nem volt megfelelője. Nem engedélyt kérsz, hanem bejelented a munkát egy formanyomtatvánnyal és egy egyszerűsített tartalmú műszaki kiviteli tervvel. A tervet aláírási joggal rendelkező építésznek, statikus és gépész mérnöknek kell jegyeznie, tehát nem terv nélküli építkezésről van szó.

Ezután a hivatalon a sor. Tizenöt munkanapja van, és négy dolgot tehet:

Ha nem szól, a bejelentés jóváhagyottnak számít – de a munka még ekkor sem kezdhető el azonnal.

A második tizenöt nap elsőre feleslegesnek tűnhet, hiszen a hivatal már döntött, vagy éppen azért nem döntött, mert nem talált kifogást. Ez alatt még jelezhet egy szomszéd vagy egy másik hatóság, ha kifogása van.

Egyre kevesebb az, amit papír nélkül elvégezhetsz

Mostantól csak azt lehet papír nélkül elvégezni, ami tényleg semmit nem változtat az épület külsején.

Ahol eddig azonnal lehetett kezdeni, ott most tizenöt munkanapos várakozás lesz. Minden munkánál a tételes listát kell megnézni.

Ha menet közben változik a terv

Ha a beruházó a kivitelezés közben áttervezte az emeletet vagy elmozdította az épület egy részét, a régi rendszer teljesen új építési engedélyt követelt: új véleményezéssel, új határidőkkel, hónapos csúszással.

A veszteség ilyenkor nem az adminisztrációnál keletkezett. Amíg az új engedély megérkezett, a kivitelezés állt: a vállalkozó a szerződés szerint állásidőt számlázott, a beruházási hitel kamata tovább futott, az anyagárak pedig közben elmozdultak. Sok beruházó ezért inkább megépítette az eredeti, már nem optimális változatot. Aki nem, az vállalta a kockázatot és az engedélytől eltérően épített – innen jött a legtöbb utólagos rendezés.

A módosítási engedély csak a megváltozott elemekre vonatkozik, és nem kell hozzá újra összeállítani az egész dossziét, csak egy frissített dokumentációt beadni. Feltétele, hogy a módosítás beleférjen a már megszerzett környezetvédelmi engedély, a meglévő jóváhagyások és a hatályos urbanisztikai szabályozás kereteibe. A mozgástér nagyságát tehát az eredeti engedélyezéskor rögzítették: aki szűkre szabta a környezetvédelmi engedélyben a beépített felületet, annak most kevesebb helye marad. Az eredeti engedély csak a megváltoztatott részekre veszíti el az érvényét, a befejezési határidő viszont nem tolódik ki.

Engedély nélküli épület rendezése

Az engedély nélkül épült házakat mostantól rendezési engedéllyel lehet rendbe tenni. Kis családi háznál bármikor, minden másra csak 2027. augusztus 25-ig – tízszeres illetékkel.

A legalizálás szabályai korábban egy 2009-es miniszteri rendeletben álltak, ezt viszont 2020-ban hatályon kívül helyezték. Onnantól nem volt tiszta útvonal, a hézagot a bírói gyakorlat próbálta betömni. A rendezési engedély ennek a régi eljárásnak az utóda, szigorúbb feltételekkel.

A rendszer kettős. Állandó jelleggel, határidő nélkül csak szűk körre kérhető: legfeljebb 150 m²-es egylakásos családi házra, ugyanekkora melléképületre, és közterületre nem nyúló erkélybeépítésre – feltéve, hogy az épület nem műemlék és védőövezeten kívül áll. Minden más építményre egyszeri, 2027. augusztus 25-ig tartó lehetőség nyílik, tízszeres illetékkel.

A feltételeknek mindkét esetben együtt kell teljesülniük, és nem pénzen múlnak. A munkálatoknak bele kell férniük a rendezési engedély kiadásakor hatályos urbanisztikai szabályozásba – nem az építéskoriba –, és igazolni kell a szerkezeti, tűzvédelmi, higiéniai, használati biztonsági, zajvédelmi és energetikai alapkövetelmények teljesülését, atesztált szakértővel.

A hároméves kivárás megszűnik

Aki 1991 és 2026 között engedély nélkül épített, annak volt egy hallgatólagos kiútja: ha három éven belül nem jött szabálysértési jegyzőkönyv, az elévülés után igazolással telekkönyvezni lehetett az épületet. A törvény ezt nem amnesztiának szánta, a gyakorlatban mégis úgy működött.

Az új rendszerben az engedély nélküli építményt nem lehet műszakilag átvenni, a bontási igény pedig 10 év alatt évül el, a munkálatok tényleges befejezésétől számítva. A kivárás tehát nem vezet eredményre: az egyetlen megoldás a rendezési engedély.

A 2027. augusztusi határidő lejárta után az önkormányzat közvetlenül lebonttathatja a nem rendezett munkálatokat, a költségek behajtásával, vagy a polgármesternek harminc napon belül bírósághoz kell fordulnia.

Mennyi a bírság

A bírságok sokszorosukra emelkedtek, több minden számít szabálysértésnek, és a gyors fizetésért nem jár kedvezmény.

A régi törvény egyetlen felsorolásban kezelte az összes szabálysértést, függetlenül attól, hogy az engedélyezésről vagy az építés minőségéről volt-e szó. A törvénykönyv szétválasztja a kettőt, és minden új intézményéhez – a bejelentéshez, az értesítéshez, az integrált véleményezéshez – külön szabálysértést párosít. Ebből következik, hogy egyetlen építkezésen több, egymástól független bírság is összejöhet.

A sávok szélesek: az engedély nélküli építésnél ötvenezer és egymillió lej között bárhol megállapítható a bírság. A törvény szerint a tétel a cselekmény súlyához és a szomszédságra gyakorolt hatáshoz igazodik – egy engedély nélküli kerti tároló és egy hatszintes társasház nem ugyanoda esik a sávon belül. A minimum viszont mindkettőnél ötvenezer lej, és ez az igazi változás: a régi rendszerben egy kisebb szabálytalanság néhány ezer lejjel elintézhető volt.

Amikor már bűncselekmény

Mit tehet az ellenőr

A felügyelőség vagy a helyi ellenőrző szerv leállíthatja a munkát, és a fejlesztő költségére elrendelheti az állagmegóvást. A szankció mellé megtilthatja a bejárást, pecsétet helyezhet el, és lekapcsoltathatja az építkezés közműveit.

Ezután háromféle döntést hozhat:

Ha a saját házadon dolgozol

Vidéken sokkal könnyebb lesz kis házat vagy melléképületet építeni. Máshol viszont szűkül az a kör, ahol semmit nem kell beadni, és a bírságok is sokszorosukra emelkednek.

Vidéken három méret számít

A vidéki könnyítés három küszöbből áll, és ezek nem egymás helyett állnak: mindegyik más építménytípusra vonatkozik, más feltételekkel.

A logikájuk egyszerű. A húsz négyzetméteres küszöb az alapozás nélküli, szétszedhető, ideiglenes építményekre vonatkozik. Az ötven négyzetméteres már valódi, maradandó melléképületeket enged – garázst, medencét –, de mivel ezek tartósan alakítják a telket, terv és bejelentés jár hozzájuk. A százötven négyzetméteres pedig egyetlen dologra vonatkozik: egy szerény méretű családi házra, saját használatra.

Ami viszont nehezebb lesz

Arról kevesebb szó esett, hogy közben szűkül az a kör, ahol semmit nem kell beadni – pedig ez több embert érint. A szabály úgy szól, hogy csak akkor dolgozhatsz papír nélkül, ha a forma, a méret és a megjelenés is változatlan marad. Ez finomabb határokat húz, mint gondolnánk. A festés szabad, a homlokzat átszínezése már nem. Az ablak cseréje azonos méretben szabad, a nyílás megnagyobbítása már nem. A tető javítása szabad, a tetőforma megváltoztatása már nem.

Saját erőből már nem lehet mindent megépíteni

A 279. cikkely korlátozza a saját kivitelezést (regie proprie), és tételesen felsorolja, mit szabad így megépíteni.

Minden más épületnél kötelező a vállalkozó.

Meglévő épületnél még szűkebb a kör: ott a saját kivitelezés a karbantartásra és a folyó javításokra korlátozódik. Egy tetőtér-beépítést vagy egy szerkezetet érintő átalakítást tehát akkor sem szabad saját kézzel elvégezni, ha egyébként bejelentéssel intézhető.

Végül a szabálytalanság ára. Aki eddig néhány ezer lejes bírsággal megúszta az elmaradt papírmunkát, annál most ötvenezer lejnél kezdődik a tétel, és kedvezmény sincs. Sok tulajdonos eddig gyorsan mérlegelt: megéri-e a papírmunka, vagy egyszerűbb kifizetni a bírságot. Ötvenezer lejtől ez a mérlegelés már más eredményre vezet.

Ha cégként építkezel

Az ügyintézés rövidebb és kiszámíthatóbb lesz. Cserébe a beruházó, a tervező és a kivitelező felel többért, a bírságok emelkednek, és jöhet egy új helyi adó.

A véleményezés eddig hónapokat vitt el

Egy nagyobb beruházásnál eddig a véleményezés volt a legkiszámíthatatlanabb szakasz. A papírokat sorban kellett beszerezni, mert az egyik gyakran feltétele volt a másiknak, és minden szolgáltató a maga tempójában dolgozott. Aki felelősen tervezett, több hónapot tett félre erre a projekttervben.

Az integrált véleményezés és a hallgatólagos jóváhagyás ezt a tartalékot csökkenti: a bizottság egyszerre továbbítja a dokumentációt, a határidő letelte pedig behatárolja, meddig kell várni. Az óvatosság viszont indokolt addig, amíg a helyi bizottság ténylegesen működik – erre a törvénykönyv 45 munkanapot ad a közzétételtől.

A módosítási engedély a másik időnyereség: egy kivitelezés közbeni tervváltozás eddig teljes újraengedélyezést jelentett, most csak a megváltozott elemekre kell engedélyt kérni.

Ki felel, ha baj van

A bejelentésnél és a papír nélkül végezhető munkáknál a hivatal előre nem nézi át a dossziét. Ennek az ára az, hogy ha kiderül a hiba, a beruházó, a tervező és a kivitelező együtt felel – és bármelyiküktől követelhető a teljes kár.

Ehhez jön a hosszabb szankciólista. Külön bírság jár a tervezőnek, az ellenőrnek, a szakértőnek és a műszaki felelősnek is: 10.000-től 100.000 lejig. A tervezési és kivitelezési szerződések felelősségi klauzuláit ezért érdemes átnézni.

Miért baj ez a könyvelésben is

Az engedély nélküli építményt az új rendszerben nem lehet műszakilag átvenni, és ha nincs átvétel, akkor igazolás sincs, telekkönyvi bejegyzés sincs. A folyamat tehát már az első lépésnél elakad.

Ebből következik, hogy az érintett épület nem adható el rendesen, nem szolgálhat banki fedezetül, és nem vehető rendesen nyilvántartásba tárgyi eszközként. Egy cégnél ez sokszor nagyobb üzleti kár, mint maga a bírság – különösen egy átvilágításnál vagy hitelfelvételnél. A tíz éves elévülés miatt pedig ez a kockázat sokáig megmarad.

Új helyi adó jöhet a beruházásokra

A helyi tanácsok, a bukaresti főtanács és a megyei tanácsok mostantól bevezethetnek egy új helyi adót: a közművesítési hozzájárulást (taxă locală de echipare a teritoriului). Ebből a rendezési tervvel lefedett övezetek infrastruktúráját építik ki.

Az adó abból indul ki, hogy egy új lakópark vagy ipari terület nem légüres térben épül fel: utat, vizet, csatornát, néha óvodát és iskolát is igényel, amit eddig teljes egészében az önkormányzat állt. Az adó ezt a terhet osztja meg a beruházóval, hasonlóan ahhoz, amit több nyugat-európai országban fejlesztési hozzájárulásnak neveznek.

A könyvelésben is új sor lesz. Mivel helyi adóról van szó, attól függ, hogy a beruházás bekerülési értékébe kerül-e, vagy a folyó költségek közé: azon múlik, mikor és milyen jogcímen írják elő. Ezt az adott önkormányzati határozat szövege dönti el.

Amit a polgármesteri hivataloknak kell megoldaniuk

Bizottságokat kell felállítani, rövidebb határidőket tartani, és három éven belül frissíteni az elavult rendezési terveket. Aki ezt elmulasztja, elesik a pályázati pénzektől.

Az új szabályozás a hivatalokra is szigorúbb: rövidebb határidőket szab, és a késedelmet, az indokolatlan véleménykérést és az indokolatlan elutasítást szabálysértéssé teszi. A hallgatólagos jóváhagyás pedig azt jelenti, hogy a nem válaszolás nem halogatás, hanem beleegyezés.

Ehhez viszont kapacitás kell. A helyi integrált véleményező bizottságot és az egységes jóváhagyási bizottságot a főépítész szakstruktúrájában kell működtetni – ott, ahol van főépítész. Kisebb településeken ez a feltétel önmagában sem magától értetődő.

Bukarestre külön átmeneti rendelkezés vonatkozik: 2028. november 1-jétől a szektor-polgármesterek engedélyezési hatásköre átkerül a főpolgármesterhez, a 2024-es helyi népszavazás alapján. Az átszervezés részleteit – személyzet, vagyon, adatbázisok, archívumok – 2027 júliusáig kell kormányhatározatban rendezni.

Mikortól él, és mi lesz a folyó ügyekkel

A törvénykönyv 2026. augusztus 25-én lép hatályba, és nem kell megvárni hozzá a végrehajtási normákat. Amit viszont már elindítottál, az a régi szabályok szerint fejeződik be.

Az 575. cikkely a Hivatalos Közlönyben való megjelenéstől számított tizenöt napos határidőt szab. Ez augusztus 24-én éjfélkor jár le, tehát a törvény augusztus 25-én lép hatályba. Addig még a 350/2001-es és az 50/1991-es törvény van hatályban.

A szöveg egy ponton szokatlanul határozott: kifejezetten kimondja, hogy a hatálybalépés nem függ a végrehajtási normák megjelenésétől. Ez a román jogalkotásban nem magától értetődő – számos törvény évekig maradt alkalmazhatatlan a hiányzó normák miatt. A jogalkotó itt ezt a forgatókönyvet zárta ki.

Az számít, mikor indítottad el

A törvény külön átmeneti rendszert épített azoknak, akik már elindítottak valamit. Ami a régi szabályok szerint indult, az a régi szabályok szerint fejeződik be – enélkül minden folyamatban lévő dosszié augusztus 25-én újraindult volna.

A vitás pont mindig az, hogy pontosan mikor „indult el” egy eljárás. A törvény ezt az eljárást megindító határozat közzétételéhez köti – ahhoz a naphoz, amikor az harmadik felek számára megismerhetővé vált –, nem ahhoz, amikor a beruházó belsőleg döntött a projektről. Rendezési terveknél ez a hivatali iktatásból derül ki, engedélyezésnél pedig az urbanisztikai bizonylat kiadásának napja a mérvadó.

A már megszerzett vélemények érvényben maradnak, a hiányzókat pedig az új integrált bizottság elé lehet vinni egyszerűsített elemzéssel. A korábban kiadott urbanisztikai bizonylat is érvényes marad, és az engedély a benne előírt vélemények alapján adható ki – akkor is, ha közben megváltozott az illetékes hatóság. A már folyó kivitelezéseknél a részleges műszaki átvételek viszont már az új szabályok szerint végezhetők.

A bizottságok viszont nem állnak fel azonnal

A törvény augusztus 25-én életbe lép, az általa előírt új szervek viszont ekkor még nem működnek. Az országos és a helyi véleményező bizottságokat, valamint az egységes jóváhagyási bizottságot a közzétételtől számított 45 munkanapon belül kell megszervezni – ez nagyjából október közepét jelenti. A véleményt és engedélyt kiadó szervezeteknek 120 napjuk van a saját eljárásaik frissítésére, a hivataloknak pedig 2026. december 31-ig kell átírniuk a saját ügymenetüket. Az országos digitális platform beindítására viszont nincs törvényi határidő.

A szabály tehát már kötelező, az intézményrendszer viszont még nem áll készen – innen jön az első hónapok bizonytalansága. Amíg az egyablakos rendszer nem üzemel, a hivatalok saját platformot vagy e-mailt használnak, és ugyanaz a beadvány két szomszédos településen másképp futhat. A bejelentési formanyomtatvány mintáját is miniszteri rendelettel kell jóváhagyni, a régi kormányhatározatok pedig addig maradnak érvényben, amíg az újak meg nem jelennek – határidő nélkül.

Egy dosszié, egy bizottság

Eddig minden hatóságtól külön kellett véleményt kérni. Mostantól egy bizottság gyűjti be őket, két új szerv és egy országos digitális felület segítségével.

A régi rendszerben a beruházó maga járta végig a véleményező szerveket: a vízművet, az áramszolgáltatót, a gázszolgáltatót, a környezetvédelmi hatóságot, a tűzoltóságot. Mindenhol külön dosszié, külön illeték, külön határidő – és gyakran az egyik vélemény feltétele volt a másiknak. Ha egy szolgáltató nem válaszolt, az egész beruházás állt, és nem volt eszköz ellene.

A törvénykönyv ezt két új, állandó szervvel váltja fel. Az országos integrált véleményező bizottság a minisztérium alárendeltségében működik, a helyi integrált véleményező bizottságok pedig a főépítész szakstruktúrájában – megyei, nagyvárosi, municípiumi és városi szinten. A rendezési terveket egyetlen integrált vélemény alapján hagyják jóvá, az engedélykérelmeket pedig egy egységes jóváhagyási bizottság intézi.

A hallgatás jóváhagyásnak számít

Ha a véleményező hatóság a törvényes határidőn belül nem válaszol és nem ad indokolt elutasítást, a véleményt megadottnak kell tekinteni. Egy tartalom nélküli „nem javasoljuk” nem számít indokolt elutasításnak.

A szabály három szinten működik, és mindegyiknél más a határidő:

Hivatkozni sem elég szóban rá: be kell mutatni a kérelem benyújtását igazoló dokumentumot és egy nyilatkozatot arról, hogy indokolt elutasítás nem érkezett.

A régi rendszerben elég volt, ha egyetlen szolgáltató nem válaszol: az egész projekt hónapokra megállt, és nem lehetett mit tenni ellene. Most a késedelem nem a kérelmező kockázata, hanem a hatóságé: a törvénykönyv önálló szabálysértéssé teszi az indokolatlan véleménykérést, az indokolatlan elutasítást és a határidők be nem tartását.

Egy felületen zajlik majd az egész

A teljes folyamat – beadás, elemzés, tisztázás, kiadás – egy országos digitális platformra kerül. A platform össze lesz kötve a kataszteri és a telekkönyvi rendszerrel. Létrejön az Építmények és az Épületek Országos Nyilvántartása is. A papíralapú műszaki könyvet fokozatosan digitális bejegyzések váltják, amelyekhez térbeli azonosító tartozik.

Kisebb, de sokat érő változás, hogy ha egy beruházás egyszerre tartalmaz új építést, átalakítást, meglévő épületen végzett munkát és részleges vagy teljes bontást, mindezt egyetlen építési engedély fedi le. Eddig ezekhez több párhuzamos engedélyt kellett kérni, és fennállt a kockázat, hogy időben vagy tartalmilag elcsúsznak egymástól.

Az urbanisztikai bizonylat és a rendezési tervek

Ötféle urbanisztikai bizonylat lesz, a részletes rendezési terv mostantól el is térhet a magasabb rendű tervtől, az önkormányzatoknak pedig frissíteniük kell az elavult általános terveiket.

Ötféle urbanisztikai bizonylat

Eddig ugyanazt a dokumentumot kellett kiváltani akkor is, ha valaki csak tájékozódni akart egy telekről vásárlás előtt, és akkor is, ha csarnokot épített – azonos tartalommal és azonos harmincnapos határidővel. Az új rendszer a célhoz szabja a tartalmat, és ezzel a határidőt is: a tájékoztató jellegű bizonylat akár öt munkanap alatt kiadható, az építési célú viszont marad tizenöt, sürgős esetben hét.

Az érvényesség 12 és 36 hónap között alakul, közberuházásoknál akár 60 hónap – és a törvénykönyv most először szabályoz kifejezett hosszabbítási mechanizmust. Eddig, ha a bizonylat lejárt az engedély megszerzése előtt, teljesen újat kellett kiváltani. A típus viszont már a kérelemnél eldől, és nem lehet menet közben átcímkézni: rossz cél esetén új kérelem kell, és a határidő elölről indul.

A részletes rendezési terv mostantól el is térhet

A korábbi részletes rendezési terv új néven, részletes rendezési projektként él tovább. Eddig kizárólag részletezhetett, és soha nem térhetett el a magasabb rendű tervektől; mostantól meghatározott keretek között módosíthatja azokat.

A korábbi rendszerben a hierarchia szigorú volt: az általános terv keretet szabott, az övezeti terv részletezte, a részletes terv pedig csak azon belül mozoghatott. Aki el akart térni, annak az egyik magasabb szintű tervet kellett módosíttatnia – hosszú, nyilvános eljárásban, ahol a kimenetel nem csak szakmai kérdés.

A szabály tehát nem szünteti meg a hierarchiát, de elismeri, hogy egy konkrét telek adottságai néha nem férnek bele pontosan abba, amit egy egész övezetre írtak. A húsz százalék és az egyszeriség éppen azt hivatott megakadályozni, hogy ebből általános kiskapu legyen.

A régi rendezési terveket frissíteni kell

Az önkormányzatoknak a 7 évnél régebbi általános városrendezési terveket 3 éven belül aktualizálniuk kell. A meglévő tervek addig érvényesek maradnak – beleértve a meghosszabbított érvényességűeket is –, de legkésőbb e határidőig.

Új eszköz a nagyvárosi övezeti általános rendezési terv. Nem kötelező, de aki él vele, egyetlen dokumentummal szabályozhatja a metropolisz-övezet valamennyi települését. Ha ez elkészül, a résztvevő településeknek már nem kell önálló általános tervet készíteniük.

Huszonegy jogszabály helyett egy

Eddig három szakterületnek három külön törvénye volt, mellettük rendeletek tucatjaival. A törvénykönyv mindezt egyetlen jogszabályba vonja össze.

Aki tavaly engedélyt akart kérni egy bővítéshez, annak legalább öt jogszabályt kellett egyszerre olvasnia: az urbanisztikai törvényt, az építési törvényt, a minőségi törvényt és a hozzájuk tartozó két végrehajtási rendeletet. Ezek külön-külön születtek, külön-külön módosultak – gyakran sürgősségi kormányrendelettel –, és nem mindig ugyanazt értették ugyanazon a szón. Ahol pedig egyik sem mondott semmit, ott a bírói gyakorlat foltozta be a hézagot.

A hatályon kívül helyezés nem egyenletes. A 350/2001-es urbanisztikai törvény és az 50/1991-es építési törvény teljes egészében megszűnik, a végrehajtási rendeleteikkel együtt. Az építési minőségről szóló 10/1995-ös törvényből a törvénykönyv a nagyobbik részt átveszi, néhány cikket viszont meghagy. A telekkönyvi törvény és az építészkamarai törvény érintetlen marad. A telekkönyvi törvényt érdemes külön megjegyezni: egy kivétel innen élhet tovább a 2001 előtt épült házak telekkönyvezésénél.

Az összevonás nem csak formai. Eddig ugyanaz a fogalom – például hogy mi számít bővítésnek vagy funkcióváltásnak – három jogszabályban háromféleképpen szerepelt, és a hivatalok is háromféleképpen alkalmazták. Az új szabályozás egységes fogalmakkal dolgozik, és ami legalább ennyire fontos: egyetlen helyen kereshető. Egy engedélyezési kérdés megválaszolásához eddig nem volt ritka öt-hat jogszabály párhuzamos olvasása.

A törvény útja

A törvénykönyvet a fejlesztési minisztérium készítette elő Cseke Attila miniszter irányításával. A tervezet 2022 áprilisában került nyilvános vitára, a kormány 2023 márciusában fogadta el, ezután viszont több mint három évig állt a parlamentben. A vitákat 2025 őszén indították újra, a végszavazás pedig 2026. július 29-én és 30-án született meg a két házban. A köztársasági elnök augusztus 5-én hirdette ki.

A legvitatottabb rendelkezéseket – a zöldfelületre való építést és a tengerparti koncessziókat – a végszavazás előtt kivették a tervezetből. Ezek a területek egyelőre a korábbi jogszabályok hatálya alatt maradnak, vagyis az összevonás ezen a ponton félbemaradt. A minisztérium álláspontja szerint a zöldfelületek védelme változatlan, a kritikusok szerint egyes rendelkezések közvetve mégis megnyithatják a magánzöldfelületeket – ez a vita a végleges szöveg alapján dönthető el.

Mit ígér a törvénykönyv, és min múlik, hogy beváltja-e

A törvénykönyv azt ígéri, hogy egységesíti a szétaprózott szabályozást, egyszerűsíti az eljárásokat, digitalizálja a véleményezést és az engedélyezést, és átláthatóbbá teszi az urbanisztikai dokumentumokat. Mindegyik ígéret mögött konkrét intézmény áll a szövegben – az egyszerűsítés mögött a rövidebb határidők és a bejelentés, a digitalizálás mögött az országos platform és az egyablakos rendszer, az átláthatóság mögött a nyilvános nyilvántartások.

A törvény rövidebb határidőket, egy helyre terelt ügyintézést és a valós élethelyzetekhez igazított eszközöket ad. Cserébe a hatóság helyett a beruházó, a tervező és a kivitelező felel, a bírságok pedig sokszorosukra emelkednek.

Ez csak akkor teljesül, ha az egyszerűsítés a gyakorlatban is megvalósul: ha a bizottságok felállnak, a platform elindul, és a hivatalok tartják a határidőket. Az első év tehát nem elsősorban jogi, hanem végrehajtási kérdés lesz.