Ki jár rosszabbul?
Minden lakóingatlan-tulajdonos
2026-tól az épületadó alapját képező négyzetméterértékek országosan egységesek lesznek, és az önkormányzatok nem térhetnek el lefelé ezektől. Ez sok településen jelentős emelkedést jelent a jelenlegi helyi értékekhez képest.
Ez a változás minden lakóingatlan-tulajdonost érint, függetlenül az épület korától vagy típusától. A hatás mértéke településenként eltérő: ahol az önkormányzat eddig alacsonyabb értékekkel számolt, ott nagyobb lesz az ugrás. .
Példa: Új építésű családi ház
Vegyünk egy 120 m²-es, 2020-ban épült közművesített téglaházat egy II-es rangú város B zónájában (pl. Székelyudvarhely). Mivel 30 évnél fiatalabb, korkedvezmény most sem jár rá.
2025-ben (helyi értékekkel):
Alapérték: 120 m² × 1.492 lej/m² × 2,30 = 411.792 lej adóalap
Adó: 411.792 × 0,11% = 453 lej/év
2026-tól (országos értékekkel):
Alapérték: 120 m² × 2.677 lej/m² × 2,30 = 738.852 lej adóalap
Adó: 738.852 × 0,11% = 813 lej/év
Az éves adó tehát 453 lejről 813 lejre nő, ami közel 80%-os emelkedést jelent.
Bizonyos csoportokat azonban különösen hátrányosan érint a változás, mert náluk az adóalap-emelkedés mellé további kedvezmények megszűnése is társul.
Régi épületek tulajdonosai
Az idős épületek tulajdonosait dupla hatás éri: az adóalap-emelkedés mellett megszűnik a korkedvezmény is. Jelenleg az épület kora alapján jelentős kedvezmény jár az adóalapból. 2026-tól ezek a korkedvezmények megszűnnek:
| Épület kora | Jelenlegi kedvezmény (2025-ig) | 2026-tól |
|---|---|---|
| 100 évnél idősebb | 50% csökkentés az adóalapból | Megszűnik |
| 50-100 éves | 30% csökkentés az adóalapból | Megszűnik |
| 30-50 éves | 10% csökkentés az adóalapból | Megszűnik |
Mivel a korkedvezmény megszűnése az általános adóalap-emelkedés tetejére rakódik, a régi épületek tulajdonosai fizetik a legnagyobb többletet.
Példa: 70 éves családi ház
Vegyünk egy 100 m²-es, 1955-ben épült közművesített téglaházat egy II-es rangú város B zónájában (pl. Székelyudvarhely). A 2025-ös adókulcs 0,11%, a zónakorrekció 2,30.
2025-ben (jelenlegi szabályok, helyi értékekkel):
Székelyudvarhely 2025-re 1.492 lej/m² értéket állapított meg.
Alapérték: 100 m² × 1.492 lej/m² × 2,30 = 343.160 lej
Korkedvezmény (-30%): 343.160 × 0,70 = 240.212 lej adóalap
Adó: 240.212 × 0,11% = 264 lej/év
2026-tól (országos értékekkel, korkedvezmény nélkül):
Az országosan kötelező érték: 2.677 lej/m²
Adóalap: 100 m² × 2.677 lej/m² × 2,30 = 615.710 lej
Adó: 615.710 × 0,11% = 677 lej/év
Az éves adó tehát 264 lejről 677 lejre ugrik – ez több mint két és félszeres emelkedés.
Panellakások tulajdonosai
A panellakások tulajdonosait tripla hatás éri. Az általános adóalap-emelkedés és a korkedvezmény megszűnése mellett a tömbházi korrekció is eltűnik: a 3 szintnél magasabb és 8 lakásnál többet tartalmazó tömbházakra (bloc cu mai mult de 3 niveluri și 8 apartamente) jelenleg kisebb zónakorrekciós együtthatót alkalmaznak – a zónaegyütthatóból 0,10-et levonnak. Ez a kedvezmény 2026-tól megszűnik.
A panellakások többsége 50-60 éves, így mindhárom változás egyszerre sújtja őket.
Példa: 60 éves panellakás
Vegyünk egy 65 m²-es panellakást egy II-es rangú város B zónájában, amely 1965-ben épült.
2025-ben (jelenlegi szabályok, helyi értékekkel):
Alapérték: 65 m² × 1.492 lej/m² = 96.980 lej
Zónakorrekció tömbházzal (2,30 - 0,10 = 2,20): 96.980 × 2,20 = 213.356 lej
Korkedvezmény (-30%): 213.356 × 0,70 = 149.349 lej adóalap
Adó: 149.349 × 0,11% = 164 lej/év
2026-tól (országos értékekkel, kedvezmények nélkül):
Alapérték: 65 m² × 2.677 lej/m² = 174.005 lej
Zónakorrekció (2,30, tömbházi korrekció nincs): 174.005 × 2,30 = 400.212 lej adóalap
Adó: 400.212 × 0,11% = 440 lej/év
Az éves adó tehát 164 lejről 440 lejre emelkedik – majdnem a háromszorosára.
Fogyatékkal élők és gondozóik
A súlyos és fokozott fogyatékkal élő személyek (handicap grav/accentuat), valamint az I. fokú rokkantságú személyek (invaliditate grad I) lakóhelyére jelenleg teljes adómentesség vonatkozik. Ugyanez vonatkozik a fogyatékkal élőket gondozó törvényes képviselőkre is.
Ez a mentesség 2026-tól teljesen megszűnik. Akik eddig nem fizettek épületadót, a jövőben a teljes összeget fizetik.
Alacsony jövedelmű személyek
Jelenleg az önkormányzat kedvezményt adhat azoknak a tulajdonosoknak, akiknek egyetlen jövedelme a minimálbér alatti, vagy akik kizárólag az alábbi forrásokból élnek: munkanélküli segély (indemnizație de șomaj), szociális segély (ajutor social), családtámogatási pótlék (alocație de susținere a familiei).
Ez a kedvezményadási lehetőség 2026-tól teljes egészében megszűnik. A jövőben az önkormányzatok nem adhatnak épületadó-kedvezményt alacsony jövedelem alapján – még akkor sem, ha szeretnének.
Véradók
Az évente legalább háromszor vért adó személyeknek járó épületadó-kedvezmény 2026-tól megszűnik.
Politikai üldözöttek örökösei
Az 1945 utáni politikai üldözöttek lakóhelyére vonatkozó mentesség jelenleg örökléssel átszáll a gyermekekre. 2026-tól ez a mentesség nem örökölhető – az üldözött halála után az örökösök fizetik az adót.
Veteránok több ingatlannal
A háborús veteránok és özvegyeik mentessége jelenleg minden tulajdonukban lévő épületre vonatkozik. 2026-tól csak a lakóhelyül használt egyetlen épületre jár a mentesség.
Cégek lakóingatlannal
Jelenleg a cégek tulajdonában lévő lakóépületekre (például bérbeadási célra vásárolt lakásokra) ugyanaz az alacsonyabb adókulcs-sáv vonatkozik, mint a magánszemélyeknél: 0,08% - 0,2%.
2026-tól ez megszűnik. Minden céges ingatlanra – beleértve a lakóépületeket is – a nem-lakóépületek magasabb kulcssávja vonatkozik: 0,2% - 1,3%.
| Céges lakóingatlan adója | 2025-ig | 2026-tól |
|---|---|---|
| Adókulcs-sáv | 0,08% - 0,2% | 0,2% - 1,3% |
| 500.000 lejes lakás minimum adója | 400 lej/év | 1.000 lej/év |
| 500.000 lejes lakás maximum adója | 1.000 lej/év | 6.500 lej/év |
Példa: Kft. tulajdonában lévő bérbeadott lakás
Egy Kft. (SRL) tulajdonában van egy 500.000 lej értékű lakás bérbeadási célra.
2025-ben: 0,15%-os kulccsal → 750 lej/év
2026-tól: 0,8%-os kulccsal → 4.000 lej/év
Az éves adó tehát 750 lejről 4.000 lejre ugrik – ez több mint ötszörös emelkedés.
Cégek vegyes használatú épülettel
Ha egy céges épületben üzlet és lakás is van, jelenleg a lakórészt kedvezményesebb kulccsal adóztatják. 2026-tól az egész épületre egységesen a magasabb, nem-lakóépület kulcsot kell alkalmazni.
Példa: Üzlet + lakás egy épületben
Egy 900.000 lej értékű épület, amelynek földszintjén üzlet, emeletén lakás van:
2025-ben: külön-külön számolva → kb. 3.400 lej/év
2026-tól: egységes kulccsal → 9.000 lej/év
Az éves adó tehát 3.400 lejről 9.000 lejre nő – majdnem a háromszorosára.
Mezőgazdasági épületek tulajdonosai
A jogi személyek mezőgazdasági célú épületeire (raktárak, pajták, istállók) jelenleg kedvezményes 0,4%-os kulcs vonatkozik. Ez 2026-tól megszűnik – a jövőben az általános, magasabb kulcsot kell fizetni.
A magánszemélyek mezőgazdasági építményei – üvegházak (sere), fóliasátrak (solare), takarmánysilók, gabonatárolók – jelenleg teljes mentességet élveznek. 2026-tól csak 50%-os kedvezmény jár rájuk.
Magán egészségügyi szolgáltatók
A magánklinikák és magánorvosi rendelők épületei jelenleg automatikusan mentesek az épületadó alól. 2026-tól ez az automatikus mentesség megszűnik – a jövőben az önkormányzat dönti el, megadja-e a kedvezményt. Ahol nem adják meg, ott fizetni kell.
Kisebbségi szervezetek
A kisebbségi szervezetek épületei jelenleg automatikusan mentesek. 2026-tól az önkormányzat dönti el, megadja-e a kedvezményt.
Szociális vállalkozások, szakszervezeti kultúrházak
A jelenlegi teljes mentesség 2026-tól megszűnik.
Természeti katasztrófa sújtotta épületek
Jelenleg maximum 5 évig adhat kedvezményt az önkormányzat. Ez 2 évre csökken, és csak lakóépületekre vonatkozik.
Ki járhat jobban?
Feldolgozóipari és logisztikai beruházók
Az újonnan épített feldolgozóipari, raktározási és logisztikai épületekre 2 éves adómentesség jár a használatbavételt követő évtől. Egy nagyobb beruházásnál ez jelentős megtakarítást jelenthet.
Telekkönyvi bejegyzést végzők
Aki saját költségén intézi az épülete telekkönyvi bejegyzését (intabulare), 2 éves kedvezményben részesülhet – ha az önkormányzat megadja.
Fontos tudnivalók
Hogyan számítják az épületadót?
A magánszemélyek lakóépületeinek adóját a következő képlet alapján számítják:
Éves adó = Alapterület (m²) × Négyzetméterérték × Zónakorrekció × Adókulcs
Az alapterület (suprafața construită desfășurată) az épület összes szintjének területe, beleértve az erkélyeket, zárt erkélyeket és az alagsorban lévő helyiségeket is. Ha az épület külső méretei nem mérhetők, a belső hasznos alapterületet 1,4-es szorzóval kell megszorozni.
Országosan egységes négyzetméterértékek 2026-tól
Jelenleg az önkormányzatok a törvényi értékeknél alacsonyabb összegeket is megállapíthatnak. 2026-tól ez megszűnik – az alábbi értékek országosan kötelezőek lesznek:
| Épület típusa | Közművekkel | Közművek nélkül |
|---|---|---|
| Tégla/beton ház | 2.677 lej/m² | 1.606 lej/m² |
| Fa/vályog ház | 1.606 lej/m² | 803 lej/m² |
| Melléképület (tégla/beton) | 535 lej/m² | 469 lej/m² |
| Melléképület (fa/vályog) | 335 lej/m² | 201 lej/m² |
| Alagsor/tetőtér (lakás célra) | 75% a fenti értékekből | |
| Alagsor/tetőtér (nem lakás célra) | 50% a fenti értékekből | |
A "közművekkel" kategóriába az az épület tartozik, amelyikben egyszerre van víz, csatorna, villany és fűtés. Ha bármelyik hiányzik, a "közművek nélküli" érték érvényes.
Az adókulcs nem csökkenthető
A törvény bevezet egy új szabályt: a 2026-os adókulcs nem lehet alacsonyabb a 2025-ösnél. Ez megakadályozza, hogy az önkormányzatok az adóemelést a kulcs csökkentésével ellensúlyozzák.
Új feltétel a kedvezmények igényléséhez
A törvény új feltételt vezet be: csak az kaphat kedvezményt, aki az előző évi adóját időben befizette. Az adóhátralékosok automatikusan kizárják magukat minden önkormányzati kedvezményből.
